Оформление собственности - заключение основого договора

Добрый вечер, Татьяна!

В Вашей ситуации много неясного, и вопросов, ответить на которые можно только изучив те договоры, которые Вы заключали.
Прежде всего договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности (в частности регистрируется переход права собственности, а не сам договор).

Наличие в тексте договора грамматических ошибок - не является основанием для перезаключения ранее подписанного договора. Для исправления ошибок (и то если без их исправления невозможно установить смысл написанного) достаточно подписания дополнительного соглашения к договору. При подписании дополнительного соглашения дата договора не изменяется.

Смена директора после подписания договора также не является основанием для подписания нового договора - обязательства по договору возникли у юридического лица. Если первоначальный договор был подписан уполномоченным лицом (директором), то он обязателен и для всех последующих руководителей этой организации.

Из вашего сообщения не ясно, оплатили ли Вы приобретаемую недвижимость. Не ясно, что будет с ранее заключенным договором? Будет ли он расторгнут? Если оплата была Вами произведена, а договор, по которому Вы платили будет расторгнут, то при подписании нового договора у Вас опять возникнет обязанность его оплатить.

Не ясна ситуация с "арестом" квартир. Вы точно знаете, что квартиры были арестованы? Или эту информацию до Вас довела фирма, которая должна была оформить Ваши документы? Насколько эта информация соответствует действительности?

Не исключено, что Вас попросту обманывают.

С учётом всего изложенного, полагаю, что разумным вариантом является детальное изучение Ваших договоров и обращение в суд.

Здравствуйте Татьяна !
В соответствии со ст.4 и ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

То есть, если Договор участия в долевом строительстве не был зарегистрированным в Росреестре, то следовательно он считается не заключенным. Поэтому Вам следует заключить новый Договор и зарегистрировать его соответственно.

Однако, если решением суда был наложен арест на имущество организации. в частности на данный дом, то большая вероятность того, что одновременно было наложено ограничение на отчуждение жилых помещений в доме и осуществление регистрационных действий в отношении данного имущества.

В таком случае, Вы не сможете зарегистрировать новый Договор.

и Вам следует потребовать уплаченную сумму.

Таким образом, если судом не было наложено ограничений на регистрационные действия, то Вы можете заключить новый Договор.

С уважением Ф. Тамара

Если речь

уважаемая Татьяна! наложен ли арест на квартиру, вы можете выяснить очень просто - заказать на нее в Управлении Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. в данной выписке и будет указано, наложен ли арест на квартиру, являющуюся предметом вашего предварительного договора купли - продажи. перезаключать основной договор купли - продажи 2012-м годом я вам не советую, так как чем раньше у вас возникли права на спорную квартиру, тем больше у вас шансов ее получить. сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. но если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей (т.е. письменной) форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст.165 ГК РФ).

если жилой дом, в котором находится приобретенная вами квартира, в 2010 году (на момент заключения основного договора купли - продажи) уже был сдан в эксплуатацию, то вы имеете право обратиться в суд с иском к строительной компании, о понуждении к государственной регистрации договора купли - продажи. если арест был наложен позже, у вас есть шанс зарегистрировать данный договор и соответственно. приобрести право собственности на квартиру.

кроме того, вы имеете право предъявить претензии по поводу неисполнения обязательств, содержащихся в договоре поручения на оформление права собственности на данную квартиру.

Здравствуйте!

Действительно, договор будет являться легитимным с момента гос. регистрации. Если решением суда был наложен арест на имущество организации, то в Росреестре необходимо выяснить, имеется ли ограничение на отчуждение жилых помещений в данном доме. Если имеется, то придется обращаться в суд с требованием отмены ограничения в части конкретного жилого помещения, регистрации данного договора или регистрации нового договора. Если этого добиться не получится, то придется запявлять требования о взыскании суммы.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."

В соответствии с нормами п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

При этом в соответствии с нормами п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

То есть если продавец уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи недвжимого имущества, покупатель имеет право подать иск к продавцу о понуждении к регистрации заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрации права собственности.

Безусловно, заново договор переподписывать не надо, это не в ваших интересах.

Прежде всего вам следует

1. Направить продавцу требование о регистрации подписанного вами договора и регистрации перехода права собственности на данную квартиру, либо предоставлении вам документов, необходимых для осуществления такой регистрации, включая доверенность на представление интересов продавца в Росреестре (и БТИ, если не будет представлен кадастровый паспорт)

2. Получить в Росреестре сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости. Предоставленная информация будет включать также информацию об арестах и ограничениях. Сделать это может любое лицо, необходимы паспорт, квитанция об оплате сведений, адрес объекта.

3. Если требование о регистрации или предоставлении документов и полномочий не будет осуществлено в разумный срок (7 дней достаточно), подать иск в суд по месту нахождения недвижимого имущества о признании за вами права собственности на указанное имущество, понуждении к регистрации заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права собственности на недвижимое имущество.

4. После удовлетворения иска и регистрации права можно будет в судебном же порядке решить вопрос о взыскании компенсации за ненадлежаще оказанную услугу по регистрации права собственности.

Более подробно правовая оценка сложившейся ситуации может быть дана только при анализе имеющихся у вас документов.