Как оформить сделку по покупке квартиры с мебелью и ремонтом?

Доброго дня!

Я — риелтор. Покупаю клиенту дорогую квартиру с хорошим ремонтом. Знаю, что мебель и ремонт не являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, и если даже оформить опись имущества приложением к ДКП, это не спасет от того, что при приеме квартиры не вся мебель будет на месте.

Как правильно и безопасно оформить эту сделку?

Евгений

В данной ситуации возможно оформить договор неотделимых улучшений, в котором указать стоимость ремонта по соглашению сторон, стоимость мебели. Но это оформляется отдельным договором. Вариант просто указать в договоре купли-продажи квартиры стоимость мебели и указать, что она передается вместе с квартирой и продавец обязуется её оставить. Согласно ст. 421 ГК РФ:

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Добрый вечер Евгений.

Вам необходимо составить перечень мебели, сделать фото (можно также и видео.) зафиксировав состояния квартиры и предметы которые продаются вместе с ней. Отдельный пункт договора нужно посвятить интерьеру прописать «Квартира продается совместно с мебелью, опись которой прилагается к договору» Сама опись должна быть в приложении. Пропишите что ремонт и мебель являются неотъемлимой частью квартиры. После этого нужно подписать договор и приложения обеим сторонам и заверить у нотариуса.

Проблем возникнуть не должно.

Можно конечно оформить 2 отдельных договора ( о продаже квартиры и мебели.)  

Здравствуйте, Евгений.

1. Лично я скептически отношусь к договорам неотделимых улучшений непонятно в чем состоящих в силу рисков признания его притворной сделкой. Пример решения суда https://sudact.ru/regular/doc/6MLb667I1mWm/

2. Ремонт как таковой в принципе нельзя признать объектом гражданских прав, поскольку отдельно от квартиры он существовать не может — см. ст.128 ГК РФ.  Тут можно говорить о, например, сантехнике, бытовой технике, мебели и т.д

Поэтому 

а) заключить отдельный  договор купли-продажи конкретных вещей — мебели, бытовой техники.

 Согласно ст.455 ГК РФ

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
…
3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

б) Из ст.432 ГК РФ следует, что

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На этот счет ВС РФ давал разъяснения в абз.2 п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 №49. А значит условия о состоянии квартиры, наличии определенного набора мебели могут быть установлены в ДКП, как существенные.

 Состояние квартиры зафиксировать отчетом об оценке, который использовать при установлении обязательств продавца передать объект в желаемом качественном состоянии. А перечень предметов мебели поименовать в том же договоре отдельным пунктом.