Добрый день. Хочу купить квартиру на тещу в ипотеку. Ипотеку уже одобрили. Ипотеку полностью плачу я, а квартира будет ее получается. Как сделать грамотно, что бы квартира стала моя после выплаты ипотеки? Квартиру выплачу за 2 года.
Самый безболезненный и эконом вариант? Дарственная или еще что то. И как себя застраховать, что бы если что квартира была моей?
Самый безболезненный и эконом вариант? Дарственная или еще что то. И как себя застраховать, что бы если что квартира была моей?
Михаил
Михаил, добрый день! Дарственная не очень хороший вариант поскольку предполагает уплату налога с Вашей стороны т.к. теща не является близким родственником и дарение повлечет налоговую нагрузку для одаряемого. Как минимум стоит с тещей оформить денежные отношения договором займа прописав предоставление средств с Вашей стороны на погашение кредитных обязательств, после снятия с квартиры обременения банка (залога) — оформить, например передачу квартиры в погашение кредитных обязательств тещи перед Вами
ст. 814 ГК РФ
Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.
Добрый день, Михаил.
Соглашусь с коллегой что оптимальным вариантом является заключение с тещей договора целевого займа на покупку квартиры согласно ст. 814 ГК РФ на сумму ипотеки. Срок возврата займа указать например на 3 года, с правом досрочного требования по возврату займа по истечении 1 года (например). Такой договор рекомендую удостоверять у нотариуса (это необязательно, но снимает часть рисков по оспариванию сделки). В дальнейшем, после полного погашения ипотеки и снятия обременения Вы можете заключить с тещей договор об отступном, согласно которому долг будет погашен путем передачи Вам квартиры.
Статья 409 ГК РФ
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества
В случае заключения договора об отступном не нужно будет ждать 3 года (если жилье единственное для тещи) либо 5 лет (если не единственное).
Однако даже в таком варианте приобретения квартиры есть определенные риски:
1) если тёща умрет до выкупа квартиры, то ипотека перейдет к её наследникам. Для исключения риска, нужно составить завещание по квартире на Вас, но если у тещи есть нетрудоспособные наследники, то определенную долю в квартире они все равно получат даже при завещании.
2) Квартира к моменту погашения может значительно вырасти в цене и тёща может не пожелать её Вам передавать. В этом случае когда Вы предъявите требование о погашении долга, она может продать её либо суд обяжет, но Вы получите только те деньги, которые передавали по договору займа без учета стоимости удорожания жилья.
3) при передаче квартиры по отступному возможно возникнет необходимость доплатить налог для Вас, если рыночная стоимость квартиры превысит сумму займа.
оформить, например передачу квартиры в погашение кредитных обязательств тещи перед Вами — а это какие траты повлечет за собой? не будет ли налога с продажи квартиры?
Тут надо ждать истечения минимального срока владения с момента регистрации права, 5 лет либо три года если на момент передачи квартира будет у тещи единственным жильем ( ст. 217.1 НК РФ). Если квартира передается раньше то можно будет учесть расходы на ее приобретение, но нужно чтобы первоначальный взнос вносила именно теща а не третье лицо. Налоговая база при этом будет рассчитыватся либо от цены передачи ( указывается в соглашении об отступном) либо от 70% кадастровой стоимости квартиры если цена определенная в соглашении будет меньше 70% кадастровой. Более простой вариант когда теща дарит квартиру Вашей супруге, в этом случае не возникает налог, но тут на доверии все + квартира будет именно собственностью супруги а не общей собственностью супругов в силу ст. 36 СК РФ