Помощь в вопросе приватизации

Question

Добрый день. Ситуация следующая: по договору купли-продажи от 1983 года приобретена ½ часть жилого дома. Домовладение состоит из двух обособленных половин: отдельный вход, отдельный санузел, отдельная кухня. Земельный участок, на котором расположено домовладение, не приватизирован. Документов на землю никаких нет. Обратились в БТИ - нашли копию договора застройки от 1937 года, но это копия и на ней нет печати нотариуса. Обратились далее в городской архив и нотариальную палату – договор застройки не сохранился. Второй сособственник домовладения (у него тоже ½) – умер более 5 лет назад, в наследство никто не вступает, хотя фактически там проживает один из наследников, но отказывается вступать в наследство. Заказывали выписки из ЕГРН, земельный участок на кадастровом учете не стоит, в ЕГРН отсутствуют сведения (нет кадастрового номера). Выписка на домовладение пришла, но в ней отсутствуют сведения о правообладателях (статус записи об объекте недвижимости –актуальные, раннее учтенные). В этой ситуации необходимо приватизировать земельный участок, сохранить самовольную реконструкцию и выделить долю в натуре. Возможно ли это, с какой стороны подойти и с чего начинать непонятно. Итак Господа вопросы: 1) Возможно ли приватизировать земельный участок, если во первых не сохранился оригинал договора застройки от 1937 года, во вторых никто не вступает в наследство на вторую часть домовладения. Если возможно, то как это сделать? 2) Как поставить на учет земельный участок? (присвоить ему кадастровый номер) 3) Как сохранить самовольную реконструкцию жилого дома, если документов на землю нет. 4) Как выделить долю в натуре домовладения, если на вторую половину домовладения никто в наследство не вступил и правоустанавливающих документов на землю нет?

Ольга Романова · Answer

Возможно ли приватизировать земельный участок, если во первых не сохранился оригинал договора застройки от 1937 года, во вторых никто не вступает в наследство на вторую часть домовладения. Если возможно, то как это сделать? Юрий Добрый день! Пока нет прав в ЕГРН на второго собственника, можно оформить земельный участок на основании ст 39.20 ЗК РФ в аренду. 2) Как поставить на учет земельный участок? (присвоить ему кадастровый номер) Юрий Если дом и участок находтся в городе, а не в селе и нельзя взять выписку из похозяйственной книги, то поставить на ГКУ можно участок, сформировав схему земельного участка с помощью кадастрового инженера, схему утверждает администрация и потом КИ готовит межевой план, его сдают в МФЦ и участок формируется в ЕГРН. Заключить договор аренды может один из собственников дома, второй, как только он появится сможет вступить в данный договор. часть 6 ст 39.20 ЗК РФ Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день Юрий! На основании пункта 4 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» "Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Но для того, чтобы оформить право на участок и поставить его на кадастровый учет, необходимо предъявить документы на жилой дом всем собственникам. Узаконивание реконструкции возможно только после оформления прав на земельный участок, в том числе если Вы это будете делать через суд. Выдел доли возможен в 2 вариантах: — на квартиры (тогда приватизировать землю не получится, норма ЗК действует в отношении жилых домов, но возможно в этом случае формирование земельного участка под многоквартирным домом, в этом случае минус будет в том, что границы ЗУ между соседями будут не выделены); — жилой дом блокированной застройки (только через суд, в реале возникнут проблемы при постановке такого объекта на кадастровый учет, обязательно предварительное оформление земельного участка). И в том, и в другом случае возникают проблемы при постановке объектов на кадастровый учет. Но если Вы намерены двигаться в этом направлении запаситесь терпением и средствами — это процесс занимает долгий промежуток времени. Удачи!

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! Часть 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ 4. Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, пр наличии права на жилой дом возможность получения земельного участка в собственность бесплатно законом предусмотрена. Однако, поскольку земельный участок не состоит на кадастровом учете, он не существует как объект недвижимости юридически.Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет комплекс кадастровых работ по межеванию (то есть определению границ на местности) земельного участка, составит межевой план, который необходимо подать в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Реконструкция жилого дома безусловно может быть Вами оформлена в установленном законом порядке только после оформления прав на земельный участок. Это следует из ст. 51 ГрКРФ, а также об этом прямо говорит ч. 3 ст. 222 ГКРФ 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. При обращении в суд определяющим также будут права на земельный участок. Ситуация, безусловно, осложняется отсутствием второго собственника. часть 7 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ прямо запрещает регистрацию прав на части жилого дома, как на отдельные объекты. 7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. То есть в настоящее время, определение Вашей части жилого дома, как отдельного объекта, то есть реальный раздел домовладения, возможен лишь через процедуру реконструкции. Данная процедура подробно прописана в Письма Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка» https://www.garant.ru/products... Как вариант, Вы вправе обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду ез проведения аукциона согласно ст. 39.20 ЗКРФ 6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. Но в этом случае речь идет лишь о предоставлении земельного участка в аренду с последующем выкупом. В случае, если Вы изберете данный путь оформления документов, до заключения договора аренды сведения о самовольной реконструкции предоставлять в администрацию не следует, поскольку в любом случае узаконить ее можно лишь после оформления прав на землю. До оформления таковых самовольная постройка подлежит сносу в любом случае согласно ст. 222 ГКРФ.