Здравствуйте,
В соответствии с ч.1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.
Полагаю, что по этому основания торги были признаны недействительными в Вашей ситуации.
Какие нарушения порядка проведения торгов являются существенными?
Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»:
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
В Информационном письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 «Об обзоре практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» указано:
5. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов
Организация (участник торгов) обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного в ходе исполнительного производства имущества должника.
В обоснование требования истец сослался на допуск к участию в торгах в нарушение требований пункта 4 статьи 448 ГК РФ участника, не внесшего задатка в размере, указанном в извещении о проведении торгов (часть задатка была внесена векселями).
Как следует из материалов дела, истец участвовал в торгах, но не был признан победителем. Участник, нарушивший порядок внесения задатка, также победителем не стал. К участию в торгах были допущены еще пять лиц. Нарушений при внесении ими задатка не выявлено. Публичные торги в форме аукциона прошли в установленном порядке, договор купли-продажи заключен с лицом, предложившим в ходе торгов наивысшую цену.
Исходя из того, что допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.
Таким образом, существенное нарушение — если повлияло на результаты торгов и ущемило права иных заинтересованных лиц. Незначительное нарушение — не оказывает влияние на результаты торгов.
На основании вышеизложенного, нарушения, допущенные организаторами торгов по неправильному определению стоимости имущества, являются существенными. Данные нарушения повлияли на результаты торгов, на формирование стоимости реализованного имущества, ущемили права и законные интересы третьих лиц (допустим, кто-то также хотел принять участие в торгах, но его не устроила стоимость имущества).
К сожалению, не вижу судебной перспективы о признании результатов торгов недействительными.
Желаю удачи,
Вы всерьез полагаете, что завышение цена квартиры на 2% — это существенное нарушение торгов, повлиявшее на их результат?
Дополнение:
1. Первичные торги — начальная цена 3 783 180 руб. Моя цена предложения, которая победила 4 200 000 руб. То есть увеличение цена на 11%.
2. Вторые торги — начальная цена 3 709 000 руб.
Если предположить, что завысив первичную цену на 2% организатор торгов ограничил круг потенциальных покупателей. Вместе с тем, выглядит сомнительным, что лицо, для которого 2% разницы в цене стали решающими для принятия решения о том, чтоб не участвовать в торгах, выиграло бы данные торги повысив стоимость квартиры более, чем 11% предложенных мной. Кажется это логично.
Довод логичен:
Однако, для признания торгов недействительными достаточно, что оценка имущества проведена неправильно. Неважно, соответствовала ли неправильная оценка последующей правильной, превышала ее или нет и в каком размере.
Ознакомьтесь в примером (суд признает результаты оценки не действительными, как следствие - отменяет постановление пристава о принятии результатов оценки, как следствие — признает торги недействительными и аннулирует в ЕГРП запись о переходе права собственности).
https://sudact.ru/regular/doc/c79BoDthgbZx/