Добрый день, решил сдать недвижимость в аренду. С арендатором договорились о заезде через месяц. Договор арендатор согласен подписать сейчас, но до заезда он не готов подписывать акт передачи. Если через месяц арендатор откажется от сделки, то я останусь ни с чем. Вопрос как можно подстраховаться в подобной ситуации?
Добрый день.
Вы можете заключить предварительный договор, в котором прописать условия и порядок заключения основного договора в будущем.
При этом согласно ст. 429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Соответственно Вы можете потребовать взыскать убытки понесенные отказом в заключении основного договора.
В виду того, что в силу ст. 445 ГК РФ
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Добрый день!
Дополню ответ коллеги.
Вы также можете предусмотреть в предварительном договоре, что арендатор вносит обеспечительный платеж при подписании предварительного договора. При этом предусмотреть, что данный платеж является задатком.
Частью 2 статьи 381 ГК РФ
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.Таким образом, если в последствии арендатор откажется заключать основной договор — задаток остается за Вами. Но если, основной договор не будет заключен по Вашей вине, Вам придется вернуть его в двойном размере.
Здравствуйте, Сергей!
Учитывая, что
Договор арендатор согласен подписать сейчас, но до заезда он не готов подписывать акт передачи.Сергей
рекомендую Вам заключить с арендатором основной договор аренды текущей датой, таким образом, права и обязанности у сторон возникнут с даты подписания договора (если договор аренды заключается на срок менее года, то государственной регистрации он не подлежит). А акт приема-передачи подпишите позже, в дату, когда собственно помещение в действительности будет передано арендатору.
В договоре можно прописать условие о том, что арендная плата будет начисляться с даты подписания акта приема-передачи. Также в договоре рекомендую указать, что подписать акт приема-передачи стороны обязуются не позднее определенной даты.
Вопрос как можно подстраховаться в подобной ситуации?
Сергей
В силу принципа свободы договора, можно предусмотреть, что в дату подписания договора аренды арендатор уплачивает Вам обеспечительный платеж.
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, с даты подписания акта приема-передачи начнет начисляться арендная плата и можно предусмотреть договором, что Обеспечительный платеж будет зачтен в счет оплаты первого месяца аренды (или первых двух месяцев) — в зависимости от размера Обеспечительного платежа. Если арендатор будет уклоняться от подписания акта приема-передачи в установленный срок — предусмотреть, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора аренды и Обеспечительный платеж в этом случае арендатору не возвращается.
Удачи Вам и всего хорошего!
