Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как купить квартиру у собственника, если на нее оформлена ипотека?
Здравствуйте! У меня вопрос по поводу покупки квартиры. Я хотела бы приобрести квартиру у собственника, но с помощью риэлтора. Проблема заключается в том, что у собственника на эту квартиру оформлена ипотека. Риэлтор из достаточно крупной компании, настороженность особо не вызывает, весь вопрос в ипотеке. Каким образом лучше провести сделку? Чего стоит опасаться?
Здравствуйте. Если квартира в ипотеке, то она соответственно в залоге у банка, без которого в принципе никак это вопрос. В силу ст.37 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Скорее всего банк тогда скажет, что для начала надо погасить ипотеку, уже после этого он даст согласие на отчуждение имущества. Всё в банк упирается по итогу, какое они решение примут. Какие схемы они предложат надо спрашивать у них, плюс скорее всего и закладная в банке находится, без которой также квартиру не получится купить. Если банк откажется давать такое согласие, то вариантов в принципе нет.
Евгения, добрый день! Если квартира приобретена с использованием ипотечного кредитования, то она находится в залоге у банка, и переход права собственности может быть зарегистрирован в ЕГРН только при согласии залогодержателя — банка.
Так, согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Банк дает такое согласие только при полном погашении ипотеки либо при условии, что Вы оформляете ипотеку в этом же банке, и за счет средств ипотечного кредита будет погашена ипотека прежнего собственника.
Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому в качестве залога внести необходимую для погашения долга по ипотеке денежную сумму в качестве залога, путем внесения этих денежных средств на ипотечный счет продавца.
При этом если продавец не выполнит обязательства заключить основной договор в установленный предварительным договором срок залог возвращается покупателю в двойном размере на основании ст. 381 ГК РФ:
Вношу уточнения в первую консультацию в части залога, необходимо эти денежные средства оформлять как задаток на основании ст. 380 ГК РФ, и в случае уклонения продавца от заключения основного договора можно будет применить положения ст. 381 Гражданского Кодекса РФ:
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатитьдругой стороне двойную сумму задатка.
То есть мне в банке нужно будет погасить ипотеку собственника? Какие у меня есть гарантии, что я просто не погашу ипотеку и останусь ни с чем?
Вам в банке для начала надо провести переговоры, объяснить ситуацию, может быть опять же да взять кредит у них же ипотечный. Какие варианты они предложат я не знаю. По гарантиям всё определяется в бумагах, что написано там. Как вариант предварительный договор.