Какие документы необходимы для построения мансарды в многоквартирном жилом доме?

Здравствуйте!

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч.2 ст. 40

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Следовательно Вам в данной ситуации, в связи с тем что чердак является частью общего имущества  многоквартирного дома и для его оформления требуется уменьшение размера общего имущества, требуется получить согласие всех собственников.

— 1 Вопрос: 2/3 голосов собственников или 75 % голосов собственников. Оказывается получаются разные цифры.

Александh

Здравствуйте. В общем-то поскольку чердачное помещение является общим имуществом сособственников, то считаю, что изменение его функционального назначения в соответствии с п.3 ст.36 ЖК РФ также должно требовать 100% согласия всех собственников, поскольку такое изменение не может быть произведено без уменьшения общего имущества. Например на толщину возведенных дополнительных перекрытий. Так что вопрос о 2/3 (а именно эта доля указывается в ЖК РФ в качестве квалифицированного большинства — см. ч.1 ст. 46 ЖК РФ) в данном случае вообще не стоит. 

— 2 Вопрос: При получении 2/3 голосов (или 75% ?) при оформлении безвозмездного пользования возможно ли производить реконструкцию чердака?

Александh

В ту же тему — реконструкция в любом случае потребует 100% согласия всех собственников, т.к. она влечет изменение параметров общего имущества. Это исключает вариант, при котором для принятия положительного и законного решения достаточно только квалифицированного большинства. 

Добрый день! Вы заказывали мнение трех юристов, поэтому выскажу свое мнение. Тем более что некоторые нюансы требуют более четких пояснений, на мой взгляд.

И так пойдем по Вашим тезисам:

1. При оформлении чердачного помещения в собственность — необходимо 100 % согласие всех жильцов.

2. При оформлении в безвозмездное пользование — необходимо 2/3 голосов всех собственников.

Тут главный момент не в том, в собственность или в безвозмездное пользование передается помещение, а в том, для каких целей это делается и что дальше с этим помещением будет происходить. Если предполагается присоединение этого помещения к Вашей квартире (то есть уменьшение площади общего имущества в доме) и реконструкция чердачного помещения — тогда да, точно потребуется согласие всех собственников помещений в МКД (часть 3 ст. 36 ЖК РФ, часть 2 статьи 40 ЖК РФ). На деле чаще всего получить согласие всех собственников почти нереально, к сожалению, обязательно найдется кто-то, кто возразит.

Теперь что касается двух третей голосов и откуда это взялось. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решение по вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 3 части 2 статьи 44 выглядит так:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;    

Вот для принятия таких решений нужно две трети голосов. Но обратите внимание, тут речь про пользование иными лицами. Если Вы являетесь собственником помещения (неважного жилого или нежилого) в этом доме, то Вы и так имеете право пользования чердачным помещением. Правда согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, но если Вы, условно говоря, поднимитесь на чердак, разместите там часть своих вещей — вряд ли это вызовет какие-то последствия для Вас. 

Но повторюсь, если предполагается реконструкция чердака, уменьшение площади общего имущества (например, путем присоединения чердачного помещения или его части к своей квартире) — тут без согласия всех собственников не обойтись и не важно будете Вы оформлять в собственность что-то или нет. 

Идем дальше:

  — 1 Вопрос: 2/3 голосов собственников или 75 % голосов собственников. Оказывается получаются разные цифры.

Безусловно получаются разные цифры, потому что 75% — это три четверти, а не две трети. Вы просто невнимательно посчитали, вероятнее всего. Две трети — это 66,6% грубо говоря. В каких случаях нужно две трети, я Вам выше пояснил.

— 2 Вопрос: При получении 2/3 голосов (или 75% ?) при оформлении безвозмездного пользования возможно ли производить реконструкцию чердака? 

 Если эта реконструкция приведет к уменьшению размера общего имущества (неважно за счет присоединения к Вашей квартире это общее имущество уменьшится или просто в силу особенностей реконструкции) — тогда двух третей будет недостаточно, потребуется одобрение всех собственников. 

Если есть какие-то технические нюансы, которые Вам непонятны, Вы в принципе можете предварительно проконсультироваться с жилищной инспекцией Санкт-Петербурга по поводу предполагаемых работ. Вам все равно с ними придется сталкиваться в дальнейшем, если Вы хотите произвести реконструкцию.

С уважением!