Оптимизация налогов при продаже и последующей покупке квартиры

Здравствуйте!

как уменьшить НДФЛ? Или сделать взаимо зачет у меня с продажи и покупки?

Стариков

насколько понял Вы как ИП, применяющий специальный режим налогообложения, не могли ранее воспользоваться правом на налоговый имущественный вычет, предусмотренный подп.3 и 4 п.1 ст.220 НК. соответственно, получив доход от отчуждения жилой недвижимости Вы будете вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ не только на расходы по ее приобретению,, включая уплаченные проценты по ипотеке (подп.2 п.2 ст.220 НК), но и за счет налоговых имущественных вычетов, предусмотренных подп.3 и 4 п.1 ст.220 НК, в связи с приобретенными ранее в 2018 году квартирой и/или 2020 году комнаты.

Есть ли возможность увеличить при продаже коммуналки мою долю что бы уменьшить долю жены и уменьшить тем самым ее налог и в последующем зачесть мой увеличенный налог в счет вычета за покупку новой квартиры? И как на такой финт посмотрит ФНС?

Стариков

в силу положений ст.246 и 421 НК физ. лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по НДФЛ (письмо Минфина от 13 июня 2012г. N ЕД-4-3/9664@).

также замечу, что поскольку  

Я купил вторую комнату в этой же коммуналке в марте 2020 года (уже в браке) с привлечением ипотечных средств за общую сумму 1,8 млн. р.

Стариков

и нет брачного договора, то комната согласно ст.34 СК считается совместной собственностью и Ваша вправе получить за нее налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК в размере 250 000 рублей, т.е. остатка по данному виду имущественного вычета, которым она не воспользовалась в полном размере.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

сделать взаимо зачет у меня с продажи и покупки?

Стариков

если говорить об этом (т.н. «взаимозачете) в свете приобретения новой квартиры, то это возможно если сделки совершены в одном налоговом периоде (календарный год). 

Важно ли что продается квартира в одном регионе, а покупается в другом? Санкт-Петербург и Лен область

Стариков

совершенно не важно в плане налогообложения 

Здравствуйте. Отвечаю по просьбе администрации.

Согласен с коллегой, что для уменьшения НДФЛ Вы можете воспользоваться вычетами, предусмотренными пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Соответственно жена попадает на налог (3,5-1,75)*0,13=0,22млнр, а я на (2,4-1,8)*0,13=0,09млн.р.

Стариков

При продаже комнаты, которая принадлежит Вашей жене, можно воспользоваться также вычетом по пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере расходов на уплату ипотечных процентов.

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них

При продаже второй комнаты, которая была приобретена Вами в период брака, можно распределить доходы между супругами. Вы можете уменьшить доход на сумму расходов на приобретение комнаты. Также Вы можете воспользоваться вычетами на приобретение жилья и выплату процентов по ипотеке (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220).

Есть ли возможность увеличить при продаже коммуналки мою долю что бы уменьшить долю жены и уменьшить тем самым ее налог и в последующем зачесть мой увеличенный налог в счет вычета за покупку новой квартиры? И как на такой финт посмотрит ФНС?

Стариков

Стоимость доли не должна быть меньше чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Иначе налоговая рассчитает доход от кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7.