Помочь с разбором договора с агенством недвижимости

Здравствуйте

1.6. Расчеты между сторонами договора купли-продажи Объекта производятся посредством использования аккредитивной формы расчетов  / через депозитарную ячейку Банка 

лучше аккредитив

1.7. Если сторонами настоящего договора не согласовано место и время проведения сделки, то:
— местом проведения сделки считается офис нотариуса ______________________________ по адресу: ___________________________________________________________________________________________, время проведения сделки 12  часов 00 минут последнего дня срока действия настоящего Договора.

нотариальное заверение договора часто не требуется и стоит отдельных денег- почему не офис компании- не понятно

2.2.1. Заключить с найденным Покупателем от имени Клиента Соглашение с покупателем Объекта для определения условий заключения договора купли-продажи Объекта на условиях, не противоречащих Договору, и получить в интересах Клиента в счет стоимости Объекта от Покупателя денежные средства в виде задатка, предоплаты или иной формы обеспечения, прямо не предусмотренной гл.23 ГК РФ. При необходимости по своему усмотрению Компания вправе изменить Соглашение с покупателем и/или его расторгнуть, вернуть покупателю полученные денежные средства полностью или в части.
 В соответствии с п. 4. ст. 185 Гражданского кодекса РФ Стороны определяют, что Договор одновременно является доверенностью для выполнения Компанией полномочий, предоставленных Клиентом Компании для выполнения вышеуказанных полномочий по заключению от имени Клиента с покупателем Соглашения с покупателем. Срок действия доверенности составляет срок действия Договора. 

исключить выделенный абзац

доверенность это отдельный документ — и если он идет от физ лица- он должен быть заверен нотариально

подменять доверенность договором- нельзя, это даже не близкие вещи и в доверенности прописываются все полномочия и ограничения

зачем им доверенность на поиск клиентов- вообще не ясно

Нормально ли, что средства (задаток) переводятся на счет компании? Нормально ли, что компания вправе по своему усмотрению изменить соглашение с покупателем?

Георгий

соглашение с покупателем не должно меняться без вас- ну то есть существенные условия- вы как раз должны знать и проверять- компания не должна это менять сама

на счет задатка- вариативно- как договоритесь

учтите — задаток- это не аванс по гк- это способ именно обеспечения обязательств — то есть при отказе с вашей стороны от сделке- его получает покупатель

гк

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Здравствуйте, Георгий!

Сначала относительно ваших замечаний.

Приведенные вами условия агентского договора являются стандартными, сами по себе они не ущемляют ваших прав и не подвергают вас риску. Однако, как и любые положения договора, их нужно рассматривать во взаимосвязи с другими пунктами.

Получение денег агентством в соответствии с п.2.2.1 обусловлено тем, что: 1) агентство занимается полным сопровождением сделки, поэтому хранить предоплату у третьих лиц (в т.ч. у вас) было бы, скажем так, легкомысленно; 2) агентство хочет обезопасить себя и не лишиться вознаграждения. Понять их можно — они просто посредники, знающие уязвимость своего положения. Это нормально настолько, насколько это согласовано в договоре. Законом это не запрещено, а в практике применяется почти всегда.

Беспричинное расторжение или изменение договор с клиентом — это не в интересах агентства.

Положение п.3.4 означает, что если вы отказываетесь от услуг агентства после того как покупатель найден, т.е. сами заключаете договор с покупателем, или решаете продолжить поиск покупателя без участия агентства, они удерживают половину вознаграждения. Если вы просто откажетесь от конкретного покупателя, продолжив работать с агентством, деньги с вас не удержат. Правда насчет минимальной цены квартиры лучше все же проговорить (в договоре, конечно).

Что не нравится лично мне.

Договор не содержит ни слова о порядке и сроках предоставления отчета о проделанной работе, предусмотренного ст. 1008 ГК РФ. Если вы хотите получать сведения о том, какие инструменты использует агент, каких промежуточных результатов он достиг, то рекомендую прописать эти условия в договоре.

В п.2.3.8 указано, что в случае оплаты компанией расходов, связанных с сопровождением сделки, вы должны будете их компенсировать. Замечу, что агент не будет согласовывать с вами стоимость юриста или нотариуса, он просто предъявит вам счет. Не зная аппетитов и размах агентства, я бы исключил этот пункт из договора.

В пункте 5.6 установлена договорная подсудность (по месту нахождения агентства). То есть в случае возникновения судебного спора вы не сможете обратиться в суд по месту вашего жительства. Если вас это не тревожит — то можно оставить.

Ну, и главное — о взаимосвязи статей. В п.3.2 указано, что днем оплаты услуг агентства является день получения предоплаты от покупателя, указанной в п.2.2.1. Этого быть не должно, поскольку фактически наделяет агентство правом присвоить себе предоплату, вне зависимости от условий завершения сделки. Причем это не обусловлено ни предварительным договором купли-продажи, ни другими гарантиями, которые обезопасили бы вас от неблагоприятного развития событий.

Этот пункт я считаю критичным и подлежащим исключению или доработке с учетом изложенных замечаний.