Как оформить куплю-продажу квартиры с отсрочкой передачи?

ак правильно оформить отношения купли-продажи?

Андрей

Здравствуйте. Собственно в соответствии с правилом о свободе договора (ст.421 ГК РФ) Вы можете указать в договоре купли-продажи любые условия, не противоречащие закону. Указанное условие закону не противоречит, поэтому Вы вполне можете указать в договоре на право пребывания родственника в течение установленного периода времени. Второй вариант — заключить одновременно с договором купли-продажи договор безвозмездного пользования квартирой (ст. 689 ГК РФ) непосредственно с родственником и оговорить в нем период, в течение которого этот родственник будет иметь право проживать в принадлежащем Вам жилом помещении.

Добрый день

 Как правильно оформить отношения купли-продажи?

Проблема в том, что продавец и родственник продавца — это разные лица и каждый в этой ситуации имеет самостоятельные права. Договор купли-продажи — это договор между покупателем и продавцом. Проживающий родственник стороной этого договора не является и его права и обязанности не могут решаться этим договором

По закону купить квартиру можно и с прописанным там человеком и выселить его в последствии. Это не является проблемой

Вы можете прописать в договоре, что продавец обязуется сняться с регистрационного учёта в этой квартире, но вы НЕ можете прописать, чтобы продавец был обязан выселить своего родственника в течении какого-то времени. Он просто не в праве будет этого делать

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Поэтому вы можете приписать в договоре условия про выселение родственника, либо не прописывать их, результат так или иначе один — в случае спора его придётся выселять через суд

Какого-то большого риска в этой ситуации для Вас нет, выселение членов семьи бывшего собственника через суд — это достаточно несложная процедуры, но так или иначе, в худшем случае разбираться придётся в судебном порядке. Условия договора купли-продажи никак на это не повлияют

Здравствуйте.

Как правильно оформить отношения купли-продажи?

Вы вправе все данные обстоятельства закрепить в договоре купли-продажи.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пункты, которые необходимо включить в договор.

1) Продавец обязуется освободить квартиру от личных вещей и передать Продавцу ключи не позднее 00.00.0000 года.

2) Продавец обязуется оплачивать коммунальные платежи до фактической передачи ключей.

3) Если родственник прописан в данной квартире, то в договоре прописывается обязательство сняться с регистрационного учета не позднее определенной даты, а родственник подписывает обязательство, что он снимется с регистрационного учета (обязательство сдается на государственную регистрацию перехода права собственности).

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте, Андрей.

Я бы остановился на самом простом варианте и не смешивал бы правоотношения в одном договоре. Купля-продажа в чистом виде с утратой права пользования, снятием с рег.учета (ремонт не препятствие зарегистрироваться по м.ж в ремонтируемом жилье). И тут же договор найма или безвозмездного пользования с   регистрацией по месту пребывания на срок пользования, если она вообще нужна родственнику. По истечении срока, регистрация по месту пребывания прекращается в соответствии сп.30 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713

В итоге у Вас 2 договора.

а) Договор купли-продажи, самый обыкновенный, стандартный, в нем указываете освобождение жилого помещения всеми лицами и обязательство сняться с регистрационного учета. Согласно п.2 ст.292 ГК РФ

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

б) договор найма или безвозмездного пользования с родственником на определенный срок, это Ваше право как собственника в соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ

 Ремонт дело такое, сегодня он планируется на полгода, а через полгода может продлиться еще на столько же.

По истечении договора найма/безвозмездного пользования правоотношения будут регулироваться именно соответствующим договором, выселение при этом конечно в судебном порядке, в любом случае на основании ст.35 ЖК РФ

Здравствуйте Андрей.

В этой ситуации, если не желаете ждать по причине потери объекта, вам нужно вписать в договор купли-продажи квартиры, помимо основных, два условия.

1. Обязанность родственника выписаться (если прописан) в течение 1 месяца после заключения договора.

2. Право родственника пользоваться квартирой безвозмездно в течение полугода после заключения договора купли-продажи. 

Т.е, если родственник откажется выписываться, то у вас возникнет право выписать его через суд. Через суд эта процедура займёт в пределах полугода. И в итоге получится так, что как раз к условленному с продавцом сроком в полгода, родственник не при каких условиях не прописки, не права проживания в вашей квартире иметь не будет.

На возникшие вопросы с удовольствием готов ответить.

С уважением, Валерий.