Переоформить право собственности при ипотеке

Так как квартира приобреталась с использованием ипотечных кредитных средств, и данный кредит не погашен перед банком, квартира находится в залоге у банка и банк является ее залогодержателем, а Вы как заемщик по ипотечному кредиту являетесь залогодателем.

Согласно п. 1 ст. 346 ГК РФ Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. 

Однако распоряжаться предметом залога Залогодатель без согласия залогодержателя не вправе (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Таким образом, до момента погашения ипотечного кредита перед банком и снятия обременения в виде залога с квартиры Вы не сможете ею распорядиться, в том числе путем заключения договора дарения.

В данной ситуации Вы пока можете составить завещание на данную квартиру в пользу сына.

Добрый день, Надежда!

1. В данном случае законом предусмотрена возможность отчуждения находящейся в залоге квартиры, но только с согласия банка.

Поэтому в любом случае нужно обратиться в банк с таким заявлением.

2. Для этого закон не требует частичного погашения кредита, не имеет значения и возраст одаряемого.

3. На практике банки редко предоставляют согласие.

Как правило, согласия выдаются, когда речь идёт о социальных программах или это связано с обязанностями в передаче доли при использовании материнского капитала. В вашем случае явной причины дать согласие нет.

4. С точки зрения банка, предлагаемая вами сделка дарения несёт и правовые риски. Например, в случае банкротства заемщика сделка по дарению может быть оспорена, соответственно банк может нести риск утраты залога.

5. Ещё обратите внимание, есть ли у вас закладная. Как правило, ипотечные кредиты включают закладные.

В таком случае закладная прямо должна содержать условие о возможности отчуждения квартиры. Если такого права в закладной нет, предварительно нужно внести изменения в закладную. В таком случае интерес у банка точно будет отсутствовать.

Возникнут вопросы, обращайтесь.