Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как воспрепятствовать строительству соседом пристройки, примыкающей к моей стене?
Дом разделен на две части. Одно из моих помещений (в холодной тесовой пристройке, используется как летнее жильё) — на 2 этаже, и его стена выходит на земельный участок соседа. В стене два небольших окна, но не узаконенные (в плане БТИ отсутствуют).
Сосед начинает строительство пристройки подо мной (говорит, одноэтажная котельная, реально же будет туалет+ванна+возможно, отопительный котёл). Даже если будет только в один этаж, крыша пристройки неминуемо будет примыкать к стене моего помещения.
Могу ли я воспрепятствовать этому? Если да, то на каком основании?
Дополнительно, забор между нашими участками — тоже подо мной (перпендикулярно стене дома). Сосед отступил от забора чуть больше метра. Прав ли он, или должен отступить на 3 метра?
- 8.jpg
Добрый день, Владимир!
Как установлено положениями подпункта 2 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Так, положениями абз. 4 пункта 7.1 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр) установлено, что
Расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) домов индивидуальной застройки до стен домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани),расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома — 3; до хозяйственных построек — 1.
Т.е. если даже предположить, что «окна» незаконные — то всё равно минимальное расстояние 3 метра до стены.
Пунктом 2 примечания к главе 7 укзазанного СП установлено, что
нормы распространяются и на пристраиваемые к существующим жилым домам хозяйственные постройки.
Пунктом 4 части 2 ст. 60 ЗК РФ установлено, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Вы можете обратиться с соседу в суд с исковым заявлением в рамках положений статьи 304 ГК РФ об устранении в препятствовании пользования Вашим участком и нарушении правил застройки.
В досудебном порядке можете обратиться с заявлением в местную администрацию о наршении правил застройки.
Если у Вас остались дополнительные вопросы или необходима помощь в подготовке документов — Вы можете обратиться ко мне в чат.
Удачи!
Здравствуйте.
Поскольку запросили мнение нескольких юристов, добавлю свое.
Даже если будет только в один этаж, крыша пристройки неминуемо будет примыкать к стене моего помещенияВладимир
Вот это немного непонятно — если бы оба соседа надлежащим образом выполняли положения СП 42.13330.2016 по части отступа от границ своего земельного участка, то такая ситуация не могла возникнуть в принципе — Даже если бы Ваш сосед построил свою пристройку в метре от границы с Вашим участком, Ваш дом должен был бы отстоять от границы 3 метра и соответственно никак соприкасаться с крышей пристройки соседа не мог. То есть я предполагаю, что Ваше помещение также возведено с нарушением положений вышеуказанного СП в части отступа от границ участка — если это стена жилого дома, то расстояние в соответствии с п.7.1. СП 42.13330.2016 должна быть 3 метра от границы, если хозяйственная постройка, то 1 метр.
Поэтому логично было бы сначала рассмотреть перспективы Вашего обращения в суд, поскольку сосед может выйти со встречным иском уже в отношении Вашей постройки, ввиду чего проблема может возникнуть уже у Вас.
Согласно примечанию 1 к указанной главе СП
1 Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, приведенных в разделе 15.
На мой взгляд, в Вашем случае есть смысл достигать какого-то компромисса на этот счет, поскольку спор между Вами может перерасти в ситуацию, когда проигравшими будут оба.
Отдельно следует отметить позиции судов, которые нередко указывают на рекомендательный характер положений СП в первую очередь ссылаясь именно на это примечание. Так например Ставропольский краевой суд в своем апелляционном определении от 10 декабря 2019 г. по делу N 33-3-9712/2019 указал:
Требования СП 42.13330.2016 о расстояниях носят рекомендательный характер, поскольку в соответствии с примечанием к п. 7.1 допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев.
Ввиду изложенного полагаю логичным вступить в переговоры с соседом и закрепить достигнутые договоренности каким-то соглашением.
Здравствуйте, Владимир!
Полагаю, для ответа необходимо установить правовое положение дома и земельного участка:
Дом разделен на две части.Владимир
По факту — ясно, разделен.
По документам на дом и земельный участок содержание вопроса не дает ответа.
Согласно законодательству владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Если дом и участок в долевой собственности, а неразделенные в установленном порядке двухквартирные дома на дома блокированной застройки остаются такими — ЛЮБОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ТОЛЬКО ПО СОГЛАШЕНИЮ ИЛИ СУДЕБНОМУ РЕШЕНИЮ.
Предположим, что дом и ЗУ в установленном порядке разделены и границы на кадастровом учете.
В этом случае вступают нормы, установленные ПЗЗ и
СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001
3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Если участки сформированы — применяются нормы по отступам от границ для хоз. построек и другие согласно:
СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от жилых строений и хозяйственных построек до границ соседнего участка следует принимать в соответствии с СП 53.13330.
Я предполагаю, основываясь на схеме, что дом и участок в долевой собственности.
Ни сосед и не Вы вправе все постройки осуществлять по согласию или по суду.
А как зарегистрированы эти жилые помещения? Как часть дома, квартиры?
Зарегистрированы как части жилого дома. Впрочем, впоследствии архитектура присвоила адрес с указанием квартир
То есть, в свидетельстве о собственности звучит
«часть жилого дома с надворными постройками», а «адрес объекта: ..., кв.1»
Если часть единого жилого дома, то необходимо согласование с Вами любых работ по реконструкции.
Можно почитать интересное решение Верховного суда РФ на эту тему.
www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71301644/
В нем делается вывод о том, что для того, чтобы выяснить легальна ли реконструкция, необходимо сначала разобраться со статусом дома, т.е. к чему он относится.
Здравствуйте Владимир.
ст. 1 Градостроительного кодекса РФ
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Здесь имеет место индивидуальный жилой дом с раздельными частями.Так как между вами был заключён договор реального раздела, то по результатам право общей собственности прекратилось и возникло право собственности на установленное в договоре имущество. Оформление прав собственности на часть домовладения — это реальная возможность распоряжаться собственностью по своему желанию, не спрашивая разрешения соседей.
Если по договору граница земельного участка проходит по забору, то при реконструкции, выраженного в расширении объекта капитального строительства, будут нарушены ваши права, так как расстояние меньше нормативного (1 м при нормативном не менее 3 х).
абз. 4 пункта 7.1 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.
Расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) домов индивидуальной застройки до стен домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома — 3; до хозяйственных построек — 1.
С уважением, Валерий.
Полагаю, с вопросом отступа от границы земельного участка (проходящей частью по забору, а частью — под домом) определённость появилась.
Остался второй (основной) вопрос — есть ли основания воспрепятствовать соседу примыкать к моей стене? Напомню, его пристройка первым этажом пристыковывается к его стене, но крышей — к моей
И здесь вопрос лишь в том, что я не хочу (конечно, если на это нехотение есть законные основания), чтобы моя наружная стена была закрыта чем бы то ни было
Нужно разобраться какие именно права нарушает пристройка (реконструкция).
Здесь может быть нарушено публичное право на необходимость уведомления о реконструкции.
Ещё совсем недавно обязательным условием проведения реконструкции была необходимость получения разрешения в муниципальном органе. С 2019 года этот порядок был изменён на уведомительный.
Ст. 51.1 Градостроительный кодекс
В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
в идеале сосед обязан выполнить данное действие. Уведомление должно содержать в том числе и план здания и участка по итогам реконструкции, которые должны быть проанализированы органом администрации.
В случае несоответствия содержимого уведомления нормам законов, на основании п.10 ст. 51.1 Градостроительного кодекса, застройщику направляется уведомление, где указываются не соответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.
Отсюда можно говорить, что если вам стало известно, что сосед начал реконструкцию без соблюдения уведомительного порядка, нарушение уже есть и вы вправе пожаловаться в администрацию и в суд.
В дальнейшем, без обжалования действий по незаконной реконструкции, у соседа всегда остаётся право узаконить пристройку или, если узаконить не получиться, возместить вам вред без сноса, потому что суды крайне редко в таких случаях присуждают сносить если самовольная реконструкция осуществлена на собственной земле.
Нарушение ваших прав я вижу только в несоблюдении отступов.
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 24.09. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
Коллега, в данном случае ссылка на противопожарные расстояния и согласие смежных землпользователей — понятия взаимоисключающие.
Противопожарные расстояния шире чем строительные (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130 „Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты.
Доброе утро,
Благодарю за участие.
Вижу, что необходимо графическое пояснение (прикрепляю картинку)
Стена совпадает с границей земельного участка. Отступов нет, тк, во-первых, стоял сарай, а во-вторых, на границе земельного участка часть стены — соседа (1 этаж), а часть — моя (2 этаж). Полагаю, в этой ситуации нельзя ставить вопрос о незаконности моей части дома.
И, уточняю вопрос, я не хотел бы, чтобы сосед пристраивался к моей стене (на втором этаже).
Вопрос об отступе ставлю относительно забора.
Является ли его пристройка (о которой сосед говорит, что это — котельная) хозяйственной постройкой, и, соответственно, он правильно отступает от забора всего на 1 метр?
Да, компромисс невозможен: сосед пребывает в уверенности, что он во всех ситуациях — в своём праве. Поэтому мне нужны только законные основания.