Необходимо составить схему сотрудничества

Question

Два партнера хотят совместно построить ТЦ в г. Москва в долях 50/50. Они заходят в проект своими деньгами, а также один из них привлекает дополнительное финансирование у инвестора. Инвестор не хочет нести риски строительства, но готов добавить необходимую сумму в обмен на долю в строящемся здании. На время строительства он выдает деньги, обеспеченные залогом (недвижимость второго партнера). После ввода здания в эксплуатацию он получает долю в новом здании, а залог прекращается. Особенности: -земельный участок выигран с торгов у администрации города под строительство ТЦ и оформлен на ИП первого партнера. По условиям договора аренды ЗУ арендатор не может передать его третьим лицам или как-то обременить, только с согласия города. Город такое согласие выдать отказался. Будет ли законным передача ЗУ для целей совместного строительства в рамках договора простого товарищества являться нарушением прав аренды ЗУ у города? Как договориться партнерам и инвестору? Какие договора выбрать для работы? Прикрепляю форму договора аренды ЗУ, все условия такие же как в кейсе.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Согласно п.4.4. приложенного Вами договора Арендатору не разрешается совершать сделки с правом аренды участком и передавать его в субаренду. Понятие сделки довольно широкое. И суды трактуют его по разному. Передача права пользования имуществом в качестве вклада в общее имущество товарищей по договору простого товарищества (ПТ) в перечне действий, совершаемых арендатором с согласия арендодателя, не поименованы. Но в одних случаях суды допускают заключение договора ПТ без согласия арендодателя, поскольку считают, что передача права аренды в качестве вклада по договору простого товарищества не названа в ст. 615 ГК РФ в числе случаев, требующих согласия арендодателя. Так например поступил ФАС Северо-Западного округа (старенькое Постановление от 30.11.2005 N А13-2775/2005-16). Но нередко такие договоры признаются судами недействительными, поскольку они читают, что внесение имущества в качестве вклада в совместную деятельность предполагает совместное пользование имуществом участниками. А по договору аренды право пользования участком предоставляется именно арендатору. Такую мысль высказал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 02.07.2007 года NФ08-3813/07. Кроме того, суды могут рассматривать договор ПТ как притворную сделку, которой маскируется передача права аренды другому лицу, а значит прикрывает субаренду. То есть ситуация по Вашему вопросу непростая и однозначного мнения на этот счет нет, что может привести к спору с арендодателем…

Илья Казаков · Answer

Будет ли законным передача ЗУ для целей совместного строительства в рамках договора простого товарищества являться нарушением прав аренды ЗУ у города? Павел Добрый день, Передача земельного участка в простое товарищество будет сделкой с правом аренды, которая запрещена в договоре в п.7.3., поэтому я не рекомендовал бы такую схему. Как договориться партнерам и инвестору? Какие договора выбрать для работы? Павел Схема работы достаточно распространенная, арендатор выступает застройщиком, партнеры -инвесторами. Заключается инвестиционный договор, который является смесью договора купли-продажи будущей вещи, займа, подряда и т.п., в зависимости от степени участия партнеров. Очень важно правильно разработать данный договор, так как он влечет за собой определенные налоговые последствия для участников. Для этого необходимо четко определить роли партнеров, застройщик, подрядчик, инвестор и т.п.