Какие нужны разрешения для восстановления окон и изменения фасада квартиры?

Добрый день, Светлана!

В Вашем случае действия администрации носят правомерный характер

Если работы по «дорезанию» окон будут сопряжены с перепланировкой помещения (ненесущие конструкции) — то такие работы согласовываются с органом местного самоуправления (ст. 25,26 ЖК РФ).

Если же работы связаны с уменьшением состава общего имущества — то это реконструкция, и требует согласия собственников МКД (ст. 40 ЖК РФ).

То есть действия с фасадом в любом случае сопряжены с согласованием.

В Вашем же случае претензии следует адресовать к продавцу.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

И согласно положений ст. 475 ГК РФ Вы вправе потребовать 

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

То есть, если окна проектом предусмотрены и договором купли продажи подтверждается передача помещения, соответствующее требованию к жилым помещения (в частности по освещенности), то это зона ответственности продавца.

Поэтому рекомендую работы приостановить и направить претензию в адрес продавца.

Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

Удачи!

Здравствуйте.

Дополню коллегу, который по факту все правильно вам указал.

Если вы хотите легализовать реконструкцию, а устройство проемов в ограждающих стенах это и есть реконструкция, то вам необходимо получить разрешение на реконструкцию (ст. 51 ГрадК РФ), для получения разрешения на реконструкцию необходимо подготовить проект, пройти экспертизу проектной документации. Насчет согласия соседей не могу сказать пока, так как. если изначально окна предусматривали, то скорее всего этот пункт можно будет обойти. 

Добрый день! В соответствии со ст 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ  «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» изменения архитектурного объекта (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и договором на создание и использование архитектурного проекта.

Изменения архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, осуществляются в порядке, установленном статьей 3 настоящего Федерального закона.

Ст 3 169-ФЗ гласит заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В вашем случае у застройщика был архитектурный проект МКД, Один экземпляр этого проекта хранится в архитектурном отделе администрации. Учитывая наличие тех паспорта и плана квартиры в нем с тремя оконными проемами надо выяснить:  на основании чего проводилась техническая инвентаризация, когда делали замеры и делали их вообще. Скорее всего техники сделала план по проекту, не выезжая на объект при сдаче дома. Это частая практика, потому как квартир много, технику ходить по каждой не хочется. Либо если до вас были другие собственники, они могли осуществить незаконную перепланировку (ст 25 ЖК РФ) и заложить оконные проемы. Так же необходимо с планом БТИ, который у вас на руках обратиться в архитектурный отдел, лучше с письменным запросом , в котором описать ситуацию и запросить сведения из проекта. Если архитектурным проектом, актом ввода в эксплуатацию (хотя в нем не указывается наличие окон, они в тех паспорте дома на поэтажном плане) МКД  предусмотрены окна, то согласование с жильцами (когда затронуто общее имущество ст 44 ЖК РФ), с администрацией не должно быть. Но по факту возможно придется с архитектурой поспорить. Они часто палки в колеса могут ставить. 

Всего хорошего!

Здравствуйте Светлана.

так как произошло изменение параметров объекта капитального строительства (  устройство проемов в ограждающих несущих стенах), то ваши действия можно квалифицировать как реконструкция.

Аналогичное по существу дело  Решение № 2-1748/2014 2-1748/2014~М-1434/2014 М-1434/2014 от 19 июня 2014 г.

В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не допускается.

Для осуществления реконструкции в многоквартирном доме необходимо получить разрешение предоставив органу исполнительной власти:

серию дома и проект;
информацию о материале, из которого изготовлен дом и несущие конструкции (для панельных объектов получить согласование значительно сложнее, чем для монолитных или кирпичных зданий);
толщина и плотность перекрытий и стен;
этаж, на котором расположено помещение или квартира (чем ближе к фундаменту несущая стена, тем большую конструктивную нагрузку она несет);
фактическое состояние здания (на аварийных объектах проведение работ на несущих стенах вообще запрещено);
места стыков перекрытий и стен (если запланированный проем приходится на такое место, согласовать его практически невозможно); проверить влияния последствий выреза окон  на несущую способность несущих стен многоквартирного дома в целом и т.д.

Вообщем сложная и затратная процедура.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, устанавливает необходимость поддержания архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В добавок не стоит забывать о получении необходимого согласия жильцов многоквартирного дома.

Согласно пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Самовольное распоряжение частью общедомового имущества нарушает права и законные интересы всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Поэтому присоединюсь к мнению коллег о необходимости приостановить работы по реконструкции и и руководствуясь ст. 557 ГК РФ, при наличии оснований, привлечь продавца к договорной ответственности.

По возникшим вопросам готов проконсультировать.

С уважением, Валерий.