Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение генплана и ПЗЗ
Здравствуйте.
Меня зовут Алексей, я владею земельными участками в Ивановском районе.
Категория : земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества
По документу( и в выписке ЕГРН): Для ведения дачного хозяйства
вот номера :
37:05:010405:27
37:05:010405:276 - 282
37:05:010405:30 - дорога к участкам, ВРИ - для сельскохозяйственного производства.
Участки по генплану находятся в зоне СХЗ-3 - зона сельскохозяйственных угодий.
Мною было организовано СНТ, и от имени СНТ было подано заявление в администрацию о том, что мы хотим за свой счет хотим разработать проект и внести изменения в генплан и ПЗЗ.
Администрация ответила отказом, аргумент для отказа вот такой :
"В соответствии со ст.72 земельного кодекса российской федерации сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использовать для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. Рабочая комиссия пришла к заключению невозможности изменить функциональную зону СНТ".
Насколько правомерен такой отказ ? Должен ли я осуществлять деятельность по взаимодействию с Росреестром повыведению земли из категории сельхозугодий, как рекомендует администрация? Сейчас направили иск в суд, ждём суда.
Общался с людьми из других регионов они говорят, что так меняли генплан и им никто не отказывал причем с ВРИ - для сельхозпроизводства.
В дальнейшем хочу продолжить данную деятельность по смене зоны в СХЗ-2 без смены категории и смены ВРИ - для садоводства. Есть ли разница какая исходная зона СХЗ-1 \ СХЗ-3 \ ПТЗ ? не будет ли конкретно проблем с зоной ПТЗ ?
Правильно ли я понимаю, что мне могут отказать, только если земельный массив является "особо-ценным" и данная информация будет в выписке ЕГРН. Или же есть какие-то ещё условия для отказа - например близость к аэропорту или ещё что-то
- 3.jpg
- 2.jpg
- 1.jpg
Добрый день!
Насколько правомерен такой отказ ?
Действительно сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Изменение вида разрешенного использования в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию
Перевод данных земель в другую категорию допускается в исключительных случаях, согласно ст.7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а именно:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов и других
http://www.consultant.ru/docum...
Поэтому чтобы осуществить данный перевод нужно найти данные исключительные основания для перевода
Есть ли разница какая исходная зона СХЗ-1 \ СХЗ-3 \ ПТЗ ?
Конечно есть разница.
СХ-1 предназначена для размещения сельскохозяйственных угодий.
Вторая зона используется в ходе ведения садоводческой деятельности и дачного хозяйства.
Третья зона отведена под сельскохозяйственное производство.
Только первая зона подлежит особой охране сельскохозяйственные земли.
Изменение вашей зоны более возможно, чем СХ-1
Должен ли я осуществлять деятельность по взаимодействию с Росреестром повыведению земли из категории сельхозугодий, как рекомендует администрация?Алексей
Конечно лучше взаимодействовать, они вам подскажут правильные решения.
Добрый день Алексей!
На основании пункта 6 статьи 36 Градостроительного кодекса: Градостроительные регламенты «не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения».
На основании пункта 11 статьи 23 ФЗ «О ведении гражданами садоводства»:
Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения
Указанным ФЗ «О садоводстве» допускается размещение объектов капитального строительства на садовых земельных участках в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны (пункт 2 статьи 23 ФЗ «О садоводстве»).
В классификаторе ВРИ указано 2 вида ВРИ для садоводства:
1) садоводство (код 1.5; осуществление деятельности на землях с/х угодий)
2) ведение садоводства (код 13.2; выращивание плодовых культур с размещением садовых домов).
У Вас ВРИ для ведения садоводства, следовательно код 13.2 и Вам разрешается на указанных участках размещать садовые дома, не предназначенные разделу на квартиры.
А в соответствии с пунктом 12 статьи 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок
На основании изложенного можно сделать такие выводы:
1) участки не относятся к с/х угодьям (следовательно ответ администрации не соответствует закону);
2) до 01.03.21 г. Вам разрешено строительство жилых и садовых домов. После 01.03.21 г. только строительство садовых домов.
Олег, несколько вопросов
1) Дачную амнистию не планируют продлять до 2026г? Если вдруг её не продлят, то в «садовом доме» можно будет регистрироваться? В чем фактическое отличие жилого дома от садового для обывателя?
2) Я подавал уведомление о начале строительства на которое получил отказ -на сельхозугодьях строить нельзя. А вот по дачной амнистии — сначала построить и только потом узнать — зарегистрирует Росреестр или же признает самостроем под снос я не готов.Особенно учитывая, что данные участки я планирую продавать чужим людям. Может быть имеет смысл написать письменный запрос в кадастровую палату или в Росреестр спросив их напрямую — зарегистрируют ли они дом на данном участке?
3) Как Вы можете прокомментировать ответ предыдущего юриста который диаметрально отличается от Вашего?
На основании вышеизложенного, Вам сейчас не требуется вносить изменения в генплан или ПЗЗ. Но если Вы хотите строить жилые дома, а не только садовые после 01.03.21 г., тогда Вам действительно надо ходатайствовать об изменении ВРИ участка на: ведение дачного хозяйства (код 13.3; который позволяет строить жилые дома), при этом изменение категории участка не обязательно в данном случае.
Здравствуйте, Алексей!
Для ведения дачного хозяйстваАлексей
Смотрим 217 Закон.
Законом № 217-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым такие виды разрешенного использования земельных участков «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными.
Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Закона № 217-ФЗ).
Строительство жилых домов для постоянного проживания, по введённому закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:
утверждены градостроительные регламенты
в соответствии с градрегламентами установлены предельные параметры разрешённого строительства.
Но согласно п. ст. 79 сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Ст. 35 ГрК
9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
ГрК РФ Статья 36. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
Я так понимаю, что ПЗЗ района не отвечают требованиям закона:
Ваши участки должны быть в зоне СХ 2.
На сайте вижу Иваново 2020 г.
Ведение садоводства
Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей
13.2
В ПЗЗ исключен жилой дом, что не допускается!?..
Что-то не так в районе, а что пока не понятно.
СХугодья переводятся субъектом РФ, районы согласовывают и представляют материалы и документы.
Как могли оказаться ваши участки в схугодьях!?.. На ПКК они в зоне садоводства, которое по 217 Закону, есть садоводство по ВРИ
Садоводство
Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур
1.5
Но у вас иное, так как садовые участки у вас.
Полагаю, что когда-то была допущена ошибка ( самостоятельно перевели угодья в дачное)и ее не могут или не хотят исправлять.
Считаю, что Вам целесообразно оспорить ПЗЗ в судебном порядке.
На сайте вижу Иваново 2020 г.
Ведение садоводства
Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей
13.2
В ПЗЗ исключен жилой дом, что не допускается!?..
Что-то не так в районе, а что пока не понятно.
Шишкин Василий
Не понял. В этом же абзаце есть фраза «жилого дома». А Вы пишете «в ПЗЗ исключен жилой дом».Это Вы не заметили запись про жилой дом или я что-то не понимаю и у них ошибка в ПЗЗ?
Как могли оказаться ваши участки в схугодьях!?.. На ПКК они в зоне садоводства, которое по 217 Закону, есть садоводство по ВРИШишкин Василий
прошу прощения на ПКК можно смотреть функциональные зоны и там они в зоне Садоводства? Или Вы так образно выразились. Я смотрю действующую зону на сайте fgistp
Я запутался. Вы точно всё правильно расписали? в ПЗЗ Ивановского района СХЗ-1 — сельхозпроизводство \ СХЗ-2 — садоводство \ СХЗ-3 — сельхозугодья.
Если по вашему ПЗЗ идет такая квалификация, а она может отличаться, то у вас зона СХЗ-2
По предоставленным вашим кадастровым номерам у вас -Земли сельскохозяйственного назначения при ВРИ -Для ведения гражданами садоводства и огородничества.
Т.е это зона СХЗ-2, а не СХЗ-3, а на ней нет таких ограничений, так как эти участки не относятся к с/х угодьям.В таком случае ответ администрации неправомерен.
Вы вправе изменить ВРИ на ведение дачного хозяйства.
Администрация исходит почему то из того что у вас зона СХЗ-3