Можно оспорить "двойную" продажу квартиры Банком?

Question

Я, Иванов И.И., купил у Банка квартиру (и зарегистрировал право собственности) с 3 зарегистрированными людьми (2 взрослых и 1 ребенок 10 лет), которые отказываются пускать меня в квартиру, поменяв замок. Квартира ранее до 2019 года принадлежала Петрову П.П. Он купил ее в 2015 году в ипотеку, но не смог выплатить, в связи с чем Банк в 2017 году обратился в суд, который обязал Петрова П.П. вернуть Банку деньги. Далее судебными приставами возбуждено исполнительное производство в отношении Петрова П.П. (должник), квартира продана Банку (взыскателю) и Банк в 2019 году зарегистрировал в Росреестре право собственности на квартиру. Далее в 2020 году Банк обратился в суд с иском о снятии зарегистрированных в квартире 3 людей с регистрационного учета (это члены семьи Петрова П.П., включая его 10-летнего ребенка, сам Петров П.П. не зарегистрирован в квартире), в настоящее время судебное решение не вынесено. Затем Банк 01.02.2020 заключил с Петровым П.П. договор купли-продажи квартиры, по которому Петров П.П. перевел часть денег (1 млн. руб.) в качестве задатка, но в указанный в договоре срок 01.04.2020 оставшуюся часть оплаты не произвел (я, Иванов И.И., про этот договор между Банком и Петровым П.П. на момент покупку квартиры не знал). В связи с карантином в устном порядке Банк договорился с Петровым П.П. подождать оплату до 01.08.2020. Банк, решив, что поскольку Петров П.П не перевел оставшуюся часть денег (10 млн. руб.) в установленный срок – то договор утратил свою силу (т.е. расторгать его в одностороннем порядке или через суд нет необходимости, ведь он не исполнен и не регистрировался в Росреестре). При этом, Банк 01.07.2020 выставил объявление о продаже квартиры, 10.07.2020 заключил со мной, Ивановым И.И., договор купли-продажи по условиям которого сразу получил от меня часть денег (1 млн. руб.) в качестве задатка, а остальную сумму (9 млн. руб.) – 01.08.2020. После чего 20.08.2020 я зарегистрировал право собственности в Росреестре и пытаюсь войти в квартиру, но зарегистрированные в ней люди меня не пускают, замок поменяли (мой ключ не подходит). Им на помощь приходит Петров П.П., который стоит перед дверью, мешает пройти и объясняет, что Банк не вернул ему задаток 1 млн. руб. и он считает, что его договор с Банком от 01.02.2020 является действующим, так как не расторгнут, т.е. он считает продажу Банком квартиры мне – двойной сделкой. Пускать в квартиру отказывается пока в ней живут члены его семьи и судебный процесс о снятии их с регистрационного учета не завершен. Полиция считает, что у нас с Петровым П.П. гражданско-правовой спор и присутствовать при спиливании мною, Ивановым И.И., дверного замка отказывается, так как Петров П.П. этому препятствует. Вопросы: 1) Как мне скорее всего попасть в квартиру не дожидаясь решения суда о снятии с регистрационного учета? 2) Как заставить полицию помочь мне пройти в свою собственность (присутствовать при спиливании замка)? 3) Может суд по просьбе Петрова П.П. в качестве обеспечительной меры наложить запрет на совершение регистрационных действий с квартирой? 4) Может суд по просьбе Петрова П.П. в качестве обеспечительной меры наложить запрет на регистрацию Ивановым И.И. людей в квартиру? 5) Может суд по просьбе Петрова П.П. в качестве обеспечительной меры запретить мне, Иванову И.И., находиться в квартире? 6) Может суд удовлетворить иск Петрова П.П. (если он его подаст) о признании заключенного мною, Ивановым И.И., с Банком договора купли-продажи квартиры недействительным и аннулировании соответствующей записи в Росреестре о том, что я, Иванов И.И., собственник? (желательны ссылки на судебную практику)

Сергей Николаев · Answer

1) Как мне скорее всего попасть в квартиру не дожидаясь решения суда о снятии с регистрационного учета? 2) Как заставить полицию помочь мне пройти в свою собственность (присутствовать при спиливании замка)? Иван Игоревич Иванов Добрый день! Вы, конечно, можете использовать способ самозащиты своих прав, что предусмотрено ст. 14 Гражданского Кодекса РФ: Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. И заменить замки на входной двери, но полицию обязать присутствовать при этом Вы не сможете, т.к. в обязанность полиции не входит принимать участие в гражданско-правовом споре. Вместе с тем, я предостерегаю Вас, что если в квартире находятся вещи проживающих, то Вас могут обвинить в похищении каких-либо вещей. Поэтому не рекомендую заниматься самозащитой, а дождаться решения суда о выселении и признании жильцов утратившими право пользования квартирой. При этом, считаю, что Вам необходимо заявить в суде ходатайство о процессуальном правопреемстве — истцом будете выступать Вы как собственник, вместо банка, иначе банку откажут в удовлетворении иска, т.к. он утратил право собственности.

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте. Дополню мнение коллеги. Конечно для полной картины нужно видеть все документы (договор между банком и Петровым, договор между банком и Вами). С Петровым интересует вопросы расторжения договора, а именно должен ли банк уведомлять об этом Петрова. Что касается задатка, то ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. В вашем вопросе прослеживается вина покупателя, т.е. задаток ему могут не возвращать. Что касается вашего договора, то нужно понимать, имел ли банк право выставлять квартиру на торги, имея на руках договор купли-продажи с другим лицом, пусть и не исполненным той стороной. В остальном соглашусь с мнением коллеги.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте! 1) Как мне скорее всего попасть в квартиру не дожидаясь решения суда о снятии с регистрационного учета? К сожалению, при активном противодействии проживающих в спорной квартире лиц, реализовать свое право на приобретенное жилое помещение Вы сможете путем обращения в суд. Между Вами и несостоявшимся другим покупателем квартиры действительно имеет место быть гражданско-правовой спор. В силу ст. 11 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется преимущественно судами, возможность административной защиты таких прав т.е. путем обращения в органы исполнительной власти допускается лишь в случаях прямо установленных законом. Поэтому полиция Вам здесь вряд ли станет помощником, если Вы откроете ст. 12 Федерального закона от 07.02.2011 N 3-ФЗ «О полиции», Вы не найдете в этой норме обязанности полиции содействовать разрешению гражданско правовых конфликтов между гражданами. Самостоятельно спиливать замки и проникать в квартиру тоже в общем-то чревато, грань между самозащитой гражданских прав и наказуемым самоуправством в российском законодательстве весьма зыбкая. Лучше дождаться решения суда, выселить их с судебными приставами и потом сразу поменять замки. 3) Может суд по просьбе Петрова П.П. в качестве обеспечительной меры наложить запрет на совершение регистрационных действий с квартирой? 4) Может суд по просьбе Петрова П.П. в качестве обеспечительной меры наложить запрет на регистрацию Ивановым И.И. людей в квартиру? Такие меры вполне возможны. В ч.2 ст. 139 ГПК РФ указано, что 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. отчуждение квартиры другим лицам, либо вселение в нее лиц, относящихся к определенной категории (находящиеся под опекой, к примеру), могут осложнить сам процесс и исполнение судебного решения, поэтому суд вполне может принять такие меры. Что касается запрета Вам находиться в спорной квартире это маловероятно. Во-первых, Вы реестровый собственник, поэтому ограничивать Ваше право пользования вряд ли допустимо, да и смысла в такой мере нет — Ваше присутствие не повлияет на исполнимость решения суда. 6) Может суд удовлетворить иск Петрова П.П. (если он его подаст) о признании заключенного мною, Ивановым И.И., с Банком договора купли-продажи квартиры недействительным и аннулировании соответствующей записи в Росреестре о том, что я, Иванов И.И., собственник? (желательны ссылки на судебную практику) Если за Вами право собственности на квартиру, ставшую предметом двойной продажи зарегистрировано, то другой покупатель может претендовать только на возмещение убытков с продавца. Это прямо следует из пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.