Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа недвижимости между близкими родственниками
Добрый день! Проконсультируйте пожалуйста ..... нужно совершить ряд сделок по продаже коммерческой недвижимости от родного отца - родному сыну. Всей недвижимостью отец владеет как физическое лицо уже более 5 лет.
1. Во-первых, каким способом лучше это сделать, через договор купли-продажи или по договору дарения? Учитывая, что возможно данную недвижимость нужно будет продавать через год-два ..... что бы в итоге не попасть на налоги.
2. Если по договору дарения - то нужно ли в нём указывать цену? И если не указывать цену, то в будущем при продаже (скажем через год) за конкретные деньги не придётся ли сыну уплачивать налог на доход, так как он фактически получает прибыль?
3. Если по договору купли-продажи - то какую лучше указывать цену, реальную или заниженную? ..... я так понимаю, если указать заниженную скажем 100 тыс, а потом продавать за 1 млн, то с разницы в 900 тыс будешь уплачивать налог на доход?
4. Есть ли разница в договоре купли-продаже и договоре дарения для сына, учитывая что он состоит в законном браке?
Буду рад услышать любые дополнительные комментарии и возможные подводные камни как для сделки так и для реализации недвижимости в будущем.
С большим уважением к Вам.
Здравствуйте!
1. Во-первых, каким способом лучше это сделать, через договор купли-продажи или по договору дарения?Дмитрий
В вашем случае идеальный вариант — договор дарения, так как при дарении между близкими родственниками одаряемый налог не платит.
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Здравствуйте
Не вижу смысла сейчас делать куплю продажу, лучше дарение. Между близкими родственниками налогов от этой сделки не будет все равно. А вот далее если продавать сами будете через 2 года на налоги попадете в любом случае, вне зависимости от сделки дарения или продажи сейчас.
Это ст 217 нк
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
При дарении стоимость никакая не указывается, просто это не логично и законом не предусмотрен о, дарение это безвозмездная сделка.
сейчас купля продажа не нужна в принципе, ни по реальной цене, ни по заниженной.
Если сын в браке тут еще разница в том, что при дарении это будет его личное имущество и в случае развода оно или деньги от него — разделу не будут подлежать, это его личные деньги.
Если же покупать — то это совместно нажитое имущество, а значит и оно и деньги при его продаже будут полежать разделу 50 на 50. Это еще 1 причина по которой лучше дарение.
Ск
СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Дарение делают по договору в простой письменной форме и подаете на регистрацию права собственности в росреестр- через мфц и все. Нужно будет заплатить небольшую пошлину.
Если потом продавать квартиру полученную в дар — он это сможет сделать сам, и деньги будут его.
Если же квартиру купить и потом продавать — то нужно будет нотариальное согласие супруга на это. Формально сделку и без можно провести, но тогда супруг через суд сможет запросто ее оспорить. И деньги тоже будут подлежать Разделу.
Дмитрий, добрый день!
Если сын состоит в браке, то однозначно лучше оформить переход права собственности путем дарения, поскольку, имущество, поступившее в дар одному супругу, яваляется его личным имуществом и не подлежит разделу.
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Супруга не вправе будет претендовать ни на это имущество, ни на денежные средства, полученные от продажи этого имущества.
И если в дальнейшем эти денежные средства будут вложены в покупку другого имущества, то приобретеннное на эти денежные средства исущество также будет только личным имуществом сына.
Кроме того, при получении имущества по договору дарения от близкого родственника, сын освобождается от уплаты налогов на доходы в виде этого имущества.
Кроме того, в договоре дарения не обязательно указывать стоимость объекта дарения.
3. Если по договору купли-продажи — то какую лучше указывать цену, реальную или заниженную?… я так понимаю, если указать заниженную скажем 100 тыс, а потом продавать за 1 млн, то с разницы в 900 тыс будешь уплачивать налог на доход?Дмитрий
Данный вопрос в принципе отпадает, поскольку однозначные преимущества договора дарения. При заключении договора купли-продажи имущество сразу поступит в совместную собственность супругов независимо от того, на чьё имя это имущество будет зарегистрировано, согласно ст. 34 Семейного Кодекса РФ: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/
и при последующей продаже придется получать согласие супруги на отчуждение этой недвижимости на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
А если такая сделка будет осуществлена без нотариально удостоверенного согласия супруги, то супруга вправе оспорить эту сделку в судебном порядке.
Да и договор дарения недвижимости сыну (если не долевая собственность) подлежит оформлению в простой письменной форме, а затем регистрации перехода права собственности в ЕГРН, что возможно сделать путем подачи документов через ближайший МФЦ, госпошлина составляет 2000 рублей.
Здравствуйте.
1. Во-первых, каким способом лучше это сделать, через договор купли-продажи или по договору дарения? Учитывая, что возможно данную недвижимость нужно будет продавать через год-два… что бы в итоге не попасть на налоги.Дмитрий
дарение, чтобы не платить налоги. В силу ст. 217 НК РФ
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Учитывая, что тут родственники, ДКП не самый лучший выход.
2. Если по договору дарения — то нужно ли в нём указывать цену? И если не указывать цену, то в будущем при продаже (скажем через год) за конкретные деньги не придётся ли сыну уплачивать налог на доход, так как он фактически получает прибыль?Дмитрий
не нужно. Дарение — это безвозмездная сделка между сторонами и указывать сумму в данном договоре совершенно нет смысла.
3. Если по договору купли-продажи — то какую лучше указывать цену, реальную или заниженную?… я так понимаю, если указать заниженную скажем 100 тыс, а потом продавать за 1 млн, то с разницы в 900 тыс будешь уплачивать налог на доход?Дмитрий
дарение лучше. ДКП не очень Вам подходит.
4. Есть ли разница в договоре купли-продаже и договоре дарения для сына, учитывая что он состоит в законном браке?Дмитрий
для сына может быть разница, что если имущество будет передано ему по дарению, то это будет считаться его только имуществом и под совместно нажитое имущество оно не подпадает. Ст. 36 СК РФ
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Так что если он будет потом разводиться, супруга не сможет претендовать на это имущество и разделу оно не подлежит.
Здравствуйте, лучше дарением, на мой взгляд, потому как во-первых, срок владения недвижимостью, приобретенной в результате дарения (чтобы не платить налог) меньше, он составляет 3 года. При купле-продаже вы будете платить налог, если продавать будете до истечения 5 лет, но правда с доходов. Сумму при дарении указывайте кадастровую, это ни на что особо не влияет, но чтобы росреестр не придирался. Но для дарения это вообще не столь существенно. Большой плюс дарения в том, что поскольку имущество вы будете дарить, то, несмотря на то, что он находится в законном браке, это имущетсво будет его личной собственностью и супруга претендовать на него не сможет. На мой взгляд, с учетом того, что он в браке, наиболее простой вариант — это дарение сыну все-таки.
СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Здравствуйте.
1. Во-первых, каким способом лучше это сделать, через договор купли-продажи или по договору дарения? Учитывая, что возможно данную недвижимость нужно будет продавать через год-два… что бы в итоге не попасть на налоги.Дмитрий
При покупке у вас и дальнейшей продаже сын сможет учесть расходы на приобретение недвижимости у вас.
При дарении сын при последующей продаже ранее минимального срока владения (3 года при дарении от отца) сможет учесть ваши расходы на приобретение этой недвижимости.
При этом сыну при продаже ранее минимального срока (5 лет при купле-продаже и 3 года при дарении) нужно учитывать, что при продаже недвижимости ниже 70 % от кадастровой стоимости (кс), в целях налогообложения учитывается 70 % кс.
2. Если по договору дарения — то нужно ли в нём указывать цену? И если не указывать цену, то в будущем при продаже (скажем через год) за конкретные деньги не придётся ли сыну уплачивать налог на доход, так как он фактически получает прибыль?
Цену указывать необязательно.
При продаже через год он может уменьшить налоговую базу на ваши расходы на приобретение этой недвижимости.
При этом сыну при продаже ранее минимального срока 3 года при дарении нужно учитывать, что при продаже недвижимости ниже 70 % от кадастровой стоимости (кс), в целях налогообложения учитывается 70 % кс.
3. Если по договору купли-продажи — то какую лучше указывать цену, реальную или заниженную?… я так понимаю, если указать заниженную скажем 100 тыс, а потом продавать за 1 млн, то с разницы в 900 тыс будешь уплачивать налог на доход?
лучше указывать реальную цену, так как от уплаты НДФЛ вы освобождены по сроку владения, а сын потом сможет учесть расходы на приобретение недвижимости.
4. Есть ли разница в договоре купли-продаже и договоре дарения для сына, учитывая что он состоит в законном браке?
Да, в случае купли-продажи недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом.
В случае дарения недвижимость будет являться личным имуществом сына.
Буду рад услышать любые дополнительные комментарии и возможные подводные камни как для сделки так и для реализации недвижимости в будущем.
Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождение от уплаты НДФЛ по сроку владения при купле-продаже не действует, также не действуют имущественные вычеты предусмотренные ст. 220 НК РФ, п. 2
4) ... положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
При этом то что недвижимость нежилая является одним из признаков того что оно может использоваться в предпринимательской деятельности, при этом также в пользу предпринимательской деятельности говорит и тот факт что объектов несколько. Но окончательно вывод об использовании недвижимости в предпринимательской деятельности налоговый орган делает на основании всей совокупности обстоятельств.
При дарении же таких рисков нет.
В целом дарение однозначно лучше.
Цена в договоре дарения не является существенным элементом. Но чтобы не платить налог, сын вправе зачесть расходы отца на покупку этого имущества. То есть в итоге налог платится с разницы между ценой имущества при его покупке отцом и ценой при его продаже сыном
Безусловно, такая разница есть. При покупке этого имущества оно переходит в режим совместного имущества, то есть супруга вправе претендовать на него при разделе совместного имущества
Но и здесь есть исключение. Если сын купит это имущество за счет подаренных денег или денег, полученных от продажи имущества, которое у него было до брака, или от продажи наследства или подаренного имущества — такое имущество не считается совместным.
Но лучшим вариантом все-таки остается договор дарения, так как такое имущество автоматически получает статус ЛИЧНОГО имущества сына, на которое его жена прав не имеет