Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка земельного участка с занижением стоимости: риски
Какие риски у меня возникают, если я покупаю земельный участок ИЖС с занижением стоимости.
Продавец хочет получить 1700000 руб, но сумму разбить на две части:
1) основной договор на продажу самого участка (500000 руб).
2) и доп. соглашение на стоимость на неотделимые улучшения (1200000 руб).
Для регистрации сделки в Росреестр продавец подаст только основной договор. И таким образом сэкономит на оплате ндфл.
1) Какие риски у меня возникают при оформлении сделки таким образом? Какая судебная практика возникновения этих рисков?
2)Какие моменты надо мне, как покупателю, учесть в договоре купли-продажи и доп. соглашении, чтобы в случае, каких-то непредвиденных обстоятельств не потерять деньги?
Здравствуйте.
1) Какие риски у меня возникают при оформлении сделки таким образом? Какая судебная практика возникновения этих рисков?Anton
Судебная практика такова, что при установлении истинных условий сделки, к вашей сделке будут применены именно условия которые стороны имели в виду, то есть будет применена цена продажи 1.7 млн.
А какие неотделимые улучшения вы указываете в договоре?
2)Какие моменты надо мне, как покупателю, учесть в договоре купли-продажи и доп. соглашении, чтобы в случае, каких-то непредвиденных обстоятельств не потерять деньги?
В доп. соглашении нужно четко указать что оплата по нему идет в дополнение к стоимости земельного участка, вообще желательно для вас указать в нем что действительная стоимость участка составляет 1,7 млн. руб.
Добрый день! О каких неотделимых улучшениях идет речь? Риск в том (как говорит судебная практика), что если вам по каким-то причинам придется расторгать договор купли-продажи, то вам продавец может вернуть только деньги , указанные в основном договоре купли -продажи (500000 рублей). К тому же НК РФ предусмотрен вычет в 1 млн рублей (п 1 ч 2 ст 220 НК РФ), то есть в договоре можно указать было бы не 500 тыс., а 1 млн. руб. Но даже сумма в договоре в данный момент может быть не так важна, если кадастровая стоимость объекта помноженная на коэф 0,7 будет выше указанной суммы в договоре.
Поскольку налог будет уже браться от этой суммы. (КС * 0.7). Если вы берете участок под ИЖС, вариантов расторжения договора может быть масса. Так как может выясниться, что строиться на этом участке нельзя. Причин может быть масса. ЗОУИТ (ст 105 ЗК РФ) — охранные зоны могут как отражаться в ЕГРН, так сведения о них могут отсутствовать. Например, это могут быть охранная зона ЛЭП, это может быть охранная зона газовой трубы, коллектора, идущая по участка, которая в архитектуре есть, а в ЕГРН не учтена. Это может быть зона минимальных расстояний до трубопроводов, защитная зона памятников архитектуры, воздушные полосы аэродромов и т.д. На участке вы должны знать возможное пятно застройки, так как от соседних участков надо отступать 3 метра, а от дороги 5 метров. Если вы проверили все и уверены в покупке, то значит расторжения может и не быть.
1) Какие риски у меня возникают при оформлении сделки таким образом? Какая судебная практика возникновения этих рисков?
Anton
Антон, добрый вечер! Судебная практика опираятся на разъяснения Верховного суда а он сформулировал в случае выявления притворной сделки последствия в виде применения условий прикрываемой сделки, т.е. при расторжении договора по каким-то причинам продавец должен будет вернуть всю сумму
п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
и, чтобы в случае, каких-то непредвиденных обстоятельств не потерять деньги?
Anton
Взять расписки и по основному договору и по дополнительному. И в случае продажи участка ранее минимального срока владения нужно понимать, что налоговая примет только расходы, указанные в основном договоре, т.е. 500 тыс. а не 1,7 млн.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
обязательно нужны документы о передаче вами денег в реальном размере (расписки), и из допсоглашения должно быть видно (пусть и завуалированно в виде неотделимых улучшений, вопрос каких), что фактически деньги передаются за земельный участок.