Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Здание имеет выход на центральную улицу, на двери указано входная группа 5, и во двор - входная группа 3
Добрый вечер! В июле месяце приобретено нежилое помещение для коммерческих целей на 2 этаже, все помещения относятся к нежилым в данном корпусе. Здание имеет выход на центральную улицу, на двери указано входная группа 5, и во двор - входная группа 3. При покупке помещения - все двери были открыты, в июле месяце УК установили магнитные ключи на все двери, их выдали. В августе месяце магнитный ключ сломали на входной группе 5, при обращении в УК, чтобы починили дверь, они сообщили, что все будет исправлено, так же по требованиям к входным группам - должен быть домофон или кодовый замок, обещали все установить в октябре. В конце ноября директор УК сообщил, что не будут открывать дверь с основной улицы, так как при приемке там не была установлена вызывная панель домофона. Сейчас дверь - входная группа 5 полностью заблокирована и на вход, и на выход, дверь со двора - входная группа 3 работает только по магнитному ключу (нет домофона и кодового замка), в данном случае коммерческая деятельность полностью парализована, так как клиенты не могут пройти в помещение. Есть заявка в УК (зарегистрирована в Бурмистре) на установку домофона на обе двери от 28.10.20 и заявление в УК на срочное выполнение заявки, пока результата нет. Уточните, пожалуйста, дальнейшие действия в данном вопросе, чтобы предоставили доступ к входной группе 5, которая выходит на основную улицу.
Добрый день, Екатерина!
У Вас классический случай, предусмотренный положениями ст 304 ГК РФ.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ВАС РФ в Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указал, что к отношениям собственников помещений подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы жилищного законодательства.
Получается следующее.
Если УК была выбрана собственниками здания как организация отвечающая за обслуживание имущества, в частности, входных групп, то прежде всего нужно смотреть договор с такой УК, предел ее полномочий.
Но для выбора надлежащего ответчика необходимо установить лицо, препятствующее собственнику свободно пользоваться имуществом.
Вы указываете, что
в июле месяце УК установили магнитные ключи на все двери, их выдалиЕкатерина
Нужно истребовать, в случае отсутствия — акт установки данных замков.
В августе месяце магнитный ключ сломали на входной группе 5Екатерина
Вот здесь и нужно понимать — если ответственным является УК — то претензия в их адрес о ненадлежащем исполнении договора с требованием незамедлительно устранить причину, в связи с невозможностью пользования имуществом.
Если же УК не обязана восстанавливать замок — тогда требования к причинителю вреда ( ст. 164 , 15 ГК РФ).
Предлагаю также вызвать УК для составления акта, что замок сломан. И далее уже, исходя из возможных сценариев, указанных выше.
Если необходима помощь в составлении документов или у Вас есть дополнительные вопросы — можете задать их ко мне в чат.
Удачи!
Здравствуйте Екатерина.
Не понимаю при чём здесь норма ст. 304 ГК РФ.
Ссылка на статью 1064 ГК РФ возможна только если известен причинитель вреда. Но причинителя нужно ещё найти и доказать вину, причино-следственную связь и т.д. А если брак заводской? вообщем с этим основанием далеко можно уйти.
ст. 162 ЖК РФ
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги ивыполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Поэтому здесь договорная ответственность со всеми вытекающими.
В этом случае нужно читать условия договора управления МКД, где могут содержаться сроки устранения поломок и других причин препятствующих пользованию общим имуществом.
Если сроки нарушены, то вы вправе не только обязать УК исполнить в натуре обязательство по устранению поломки магнитного замка, установки домофона и кодового замка как это требуют регламенты, но и взыскать убытки за вынужденный простой в работе. (реальный ущерб + упущенная выгода).
ст. 308.3 ГК РФ
В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
ст. 15 ГК РФ
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По возникшим вопросам готов проконсультировать.
С уважением, юрист Валерий.
Добрый день, коллега!
Раз Вы немного не поняли, то готов пояснить. Первый раз безвозмездно.
Как установлено положениями ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, собственнику имущества, также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество.
Равно как и согласно положений ст. 209 ГК РФ свободно распоряжаться своим личным.
Клиент указывает, что магнитный замок был установлен УК. Впоследствии замок был сломан.
И если в рамках договора устанавливается ответственность УК — то невозможность доступа к имуществу и подпадает под защиту права собственности по ст. 304 ГК РФ.
Остальные случаи я так же указал.
Поэтому, если Вам что-то остаётся непонятным — не стесняйтесь обратиться в чат. Для коллег у меня скидки.
Удачи!
Здравствуйте. Спасибо, обязательно обращусь.
Моё мнение, что нельзя вещным иском вторгаться в договорные отношения. Может получиться так, что вещные права, структурированные договором, станет возможным обойти вещным иском. В договоре с УК могут быть установлены специальные сроки устранения дефектов или ещё какие нибудь условия, чем УК и возразит в процессе. Тем более, что мы имеем отношения с коммерсантом и помещение приобретено для коммерческих целей. Кроме этого, как я понял из фабулы, у УК есть дополнительная обязанность по договору.(установка домофона, кодового замка), которую негаторным иском не реализовать.
Мой ответ носил провокационный характер в целях уточнения Вашей позиции по данному вопросу.
Всего хорошего.
Екатерина, для сроков, это нужно договор смотреть. А так, письменное заявление и ждать. Если рассматривать аналогию с жилищными отношениями — 2 часа на составление акта. Из практики дня три