Какие известны судебные практики?

Добрый день!

Начну со второго вопроса

Вопрос 2: уведомляем мы человека по его прописке, вполне вероятно письмо придёт назад и он его не прочитает. В этом случае суд? Какие известны судебные практики? Что обычно предлагается? Доля этого человека очень маленькая — 1/15

мария

Согласно ст. 165.1 Гражданского Кодекса РФ:

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Судебная практика идет путем применения положений ст. 165.1 ГК РФ, и если Вы свою обязанность, предусмотренную законом, исполнили надлежащим образом, направив извещение по месту регистрации гражданина, а он не получил это сообщение по зависящим от него причинам (к примеру, не жил по месту регистрации), то Ваше извещение считается доставленным.

или продать вместе с нами свою долю третьему лицу или же писать лучше с нотариусом?

мария

Мария, добрый день! В нотариальной форме будет уведомление о продаже или нет формально значения не имеет,  но поскольку сделки с долями в силу ст. 42 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предполагают обязательное оформление такой сделки нотариально не исключено, что нотариус откажет в заверении сделки (что незаконно)

и он его не прочитает. В этом случае суд? Какие известны судебные практики?

мария

Суд о чем? О переводе прав? Собственно если известен другой адрес собственника стоит и по нему уведомить

Здравствуйте.

1) Как вы составите извещение о продаже долей, с нотариусои или без него, не имеет значение. С практической точки зрения это все равно, главное чтобы данное извещение было составлено грамотно.

2) По смыслу пунктов 1, 2 ст. 250 ГК РФ требование об извещении можно признать исполненным только в том случае, и если продавец (собственник) предъявит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства другого собственника (об этом указано в Определении Верховного Суда от 19.11.2013 N 5-КГ13-109).

Поэтому если вам известен только адрес регистрации собственника, то направляйте извещение по этому адресу ценными письмом с описью вложения. Тем самым вы исполните требование закона. Удачи!

Мария!

В вашей ситуации лучше обратиться к нотариусу, который сам направит сособственнику уведомление о продаже вами своих долей

Если хотите продать вместе с ним, то нужно с ним вести переговоры, чтобы он вам выдал доверенность на продажу своей доли.

В вашей ситуации, т.к. доля незначительна, я бы обратилась в суд с иском о признании права собственности на долю по ст. 252 ГК РФ с выплатой стоимости данной доли данному лицу. 

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В результате доля перейдет вам и вы уже спокойно можете продать всю квартиру

Добрый день! 

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно Письму ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу>

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены п.3 ст. 250 ГК РФ  и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

квартира находится в долях, 1/15 — доля человека, который живёт в другом городе. Для продажи мы должны уведомить его о намерении продать свои доли.

Да, совершенно верно.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. То есть в извещении Вам в любом случае следует указать объект продажи и цену продажи.

Вопрос 1:

Либо можете сами направить такое извещение о продаже  в письменной форме, либо через нотариуса (даже в форме электронного документа) по своему усмотрению.

Вопрос 2:

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Согласно ст. 165.1. ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним ( ст. 165.1. ГК РФ).
Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

При этом обращаю Ваше внимание, что бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Мария, здравствуйте.

Судебная практика к решению вопроса имеет второстепенное значение.

Вам в первую очередь следует подумать о нотариальном удостоверении будущей сделки купли-продажи, создания условий для этого.

Согласно ст.163 ГК РФ

1. Нотариальное удостоверение сделкиозначает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

  Поэтому думать о суде при отказе нотариуса удостоверить сделку по причине отсутствия доказательств соблюдения преимущественного права покупки — нерационально и неверно юридически. Судебные расходы будут больше, чем оплата нотариальных действий 

Вы задаете вопрос в продолжение ранее заданного https://pravoved.ru/question/2..., где я Вам указывал

Также обратил бы внимание на способы направления извещений, об этом подробно разъяснено в Письме Федеральной нотариальной палаты от от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3

Учитывая, что отчуждение долей не всеми собственниками по одной сделке одновременно подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), то извещать лучше тоже нотариально с тем, чтобы не было отказано впоследствии в нотариальном удостоверении сделки.

И основано это на том, что согласно указанным разъяснениям ФНП

2.4. Направление извещения в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

В телеграмме же Вы вряд ли сможете надлежащим образом соблюсти требования к содержанию извещения. Поэтому и следует прибегать к услугам нотариуса, который и составит извещение в соответствии с законом и направит его сособственнику в бумажном варианте, и впоследствии не сможет отказать в нотариальном удостоверении договора купли-продажи доли. Такое извещение будет бесспорным доказательством и в суде в отличие от телеграмм и писем, отправленных самостоятельно с описью и уведомлением.