Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как купить земельный участок без риска, если собственники в том числе несовершеннолетние?
Планируем купить земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства). По документам еще есть баня 6 м2, но фактически ее нет.
Запросили у собственника документы - видим следующую картину.
1. Участок куплен в браке (в браке рождено 2 совместных ребенка).
2. Через несколько лет супруг погибает. Наследниками по закону являются - родители супруга, жена и 2 несовершеннолетних детей (на текущий момент детям 1 год и 6 лет).
3. Родители умершего супруга отказываются от наследства в пользу супруги.
4. Супруге выдается свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу и свидетельство о праве на наследство.
5. Итого по документам: у супруги 8/10 долей на участок и баню, у каждого из детей по 1/10 доли. Документы все предоставили. Проверила по базе росреестра - все в порядке, никаких запретов, ограничений и пр. нет.
Участок нам нравится - цена адекватная, не заниженная и не завышенная. Супруга общается, идет на контакт, документы предоставляет по запросу.
Вопросы:
1. Нужно ли запрашивать документы, которые подтверждают, что у детей есть прописка и есть жилье? Если да, то какие? Переживаем, что собственниками являются несовершеннолетние - необходимо учесть все нюансы законодательства.
2. Нужно ли запрашивать отказ родителей умершего супруга от наследства в пользу супруги или достаточно свидетельства о праве на наследство по закону, где указываются доли? Никто не отменял споров по наследству - поэтому переживаем.
3. Какой пакет документов, в том числе какие должны быть разрешения и от каких гос. органов - должны быть предоставлены продавцом, чтобы максимально себя обезопасить и чтобы сделка не могла быть признана недействительной?
4. Есть ли какие-то подводные камни по бане, которая есть только на документах?
Может еще какие-то вопросы не учли?
Свидетельство о праве на наследство по закону выдано середине декабря 2020 года. Супруг умер в июне 2020 года. Могут еще быть споры по наследству?
1. Нужно ли запрашивать документы, которые подтверждают, что у детей есть прописка и есть жилье? Если да, то какие? Переживаем, что собственниками являются несовершеннолетние — необходимо учесть все нюансы законодательства.Мария
Добрый день!
Так как в недвижимости имеется собственность детей, то вам необходимо проверить наличие согласия органа опеки и попечительства.
Так как законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Согласно ст.21 ФЗ «Об опеки и попечительстве»
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного,
Самим вам ничего проверять не нужно, у вас должно быть на руках только разрешение опеки.
Переживаем, что собственниками являются несовершеннолетниеМария
Мария!
В данной ситуации, т.к. собственники несовершеннолетние, прежде всего нужно запросить постановление опеки с разрешением на продажу долей детей. Так как по сути продается земельный участок, значит опека даст согласие на то, чтобы мать положила деньги от продажи доли детей на их счета. Прописка и жилье в данном случае не нужны.
2. Нужно ли запрашивать отказ родителей умершего супруга от наследства в пользу супругиМария
Нет, не требуется, т.к. срок оспаривания отказа от наследства — 1 год. Уже все сроки исковой давности прошли.
3. Какой пакет документовМария
Данная сделка пойдет через нотариуса, т.к. в собственности есть доли детей
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
4. Есть ли какие-то подводные камни по бане, которая есть только на документах?Мария
Я бы советовала перед продажей Продавцу подать заявление о исключении права собственности на баню в связи с ее отсутствием. При этом нужно будет сначала получить справку от кадастрового инженера об физическом отсутствии бани.
Это конечно можете сделать и вы, если хотите, но это время и дополнительные затраты
Могут еще быть споры по наследству?Мария
Теоретически могут. Но эти споры после отчуждения наследственного имущества вас не коснутся, потому что согласно п. 42 Постановления Пленума ВС РФ № 9, если даже в будущем появятся иные наследники, то они будут претендовать только на стоимость их доли в наследственном имуществе на основании оценки стоимости имущества на момент смерти наследодателя. Т.е. все споры будут не с вами о возврате имущества, а только о взыскании денег с наследников, которые это имущество продали
Мария, здравствуйте! Вы просили мнение трех юристов, выскажу мнение.
Главное препятствие в Вашей ситуации — это не потенциальные споры о наследстве, их вероятность не велика, главная проблема в том, что орган опеки может и не дать разрешение на отчуждение долей несовершеннолетних.
А получение такого разрешения является обязательным.
Статья 37 Гражданского кодекса РФ:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей,а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Вы не смотрите, что там написано про опекунов, попечителей и подопечных. Это и на родителей с детьми распространяется в полной мере.
Дело в том, что практика выдачи разрешений или отказов в выдаче разрешения органами опеки, а также судебная практика по подобным делам — весьма разношерстная в нашей стране. Есть случаи, когда орган опеки вообще требует приобретение равноценного имущества на имя несовершеннолетнего еще до сделки по отчуждению его имущества. Говоря, простым языком, требуют купить такую же или более дорогую недвижимость ребенку и только потом дают разрешение. Бывают случаи, что требуют хотя бы предварительный договор о приобретении равноценного имущества. Но в Вашей ситуации, учитывая что стоимость долей несовершеннолетних (с учетом их размера — одна десятая) вряд ли будет большой, все может ограничиться требованием открыть счет на имя каждого из детей и зачислить все средства от реализации долей на эти счета. Это был бы хороший вариант для Вас.
Короче говоря, пока не увидите разрешение от органов опеки, ничего не покупайте, не платите.
Все остальные вопросы в Вашем случае не столь существенны, на мой взгляд. Насчет бани, да даже если останется эта баня по документам, ничего страшного не будет. Но Вам, конечно, будет проще если по документам бани не будет и это сделает продавец, я с коллегами согласен.
С уважением!
Нет не нужно, так как прошел срок исковой давности по данным спорам
Это разрешение опеки в первую очередь.
Во вторую так как сделка с участием несовершеннолетних, то необходимо нотариальное заключение сделки.
Согласно ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
В третьих это все документы на недвижимость, и копии документов оснвоания ее переходи при их наличии.
Необходимо исключить баню из документов именно продавцом до перехода прав, иначе вам в дальнейшем будет это сделать болеее затруднительно.
Пока самыйй главный вопрос у вас это разрешение органа опеки, так как его отсутствие будет являться основанием для расторжения заключеного договора купли продажи.
Согласно ст.21 ФЗ «Об опеке и поппечительстве»