НДФЛ или УСН? Уплата налогов от продажи нежилой недвижимости (недострой), полученной в подарок 15 лет назад

Question

Добрый вечер! Продал 2/3 доли нежилой недвижимости, полученной в подарок более 15 лет назад. Недвижимость не эксплуатировалась все это время никак, недострой с заколоченными окнами и по сей день. Нужно платить налог, а какой- непонятно. Хочу заплатить правильно, без всяких ухищрений и прочее, чтобы, как говорится, спать спокойно. Являюсь действующим ИП, продал эту недвижимость в 2020 году в 2020 у меня действовал ЕНВД и УСН "доходы" 6%. Сейчас стоит вопрос о том, какой налог нужно платить по закону, чтобы не придрались. - Либо отражать сумму дохода по договору в книге доходов и расходов по усн, - Либо НДФЛ 13% (от какой суммы) и нужно ли его вообще платить? Есть знакомая, в местном районном отделении фнс, сказала, что у всех своих поузнавала и все сошлись во мнении, что тут нужно отражать в декларации усн и платить по усн 6%. Однако, сам, почитав опять же интернет, нахожусь в некоторых сомнениях, потому как пишут, что если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, то и отражать в декларации усн этот доход нельзя, вроде как. А она, получается, что не использовалась, раз недострой. Мне опять же, как я вижу, наименее затратно будет заплатить по усн 6% от стоимости по договору, нежели 13% ндфл, но можно ли? Вот, собственно, задачка.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Александр! на мой взгляд, если у Вас нет ОКВЭДа о продаже собственного недвижимого имущества, то данный доход не относится к предпринимательскому и должен облагаться в рамках дохода физ. лица, т.е. по гл.23 НК НДФЛ, в т.ч. учитывая что имущество в дар получено Вами видимо как физ. лицом и не использовалось в деятельности ИП по причине его незавершенности строительством. соответственно, исходя из вышесказанного и на основании большого срока владения этим имуществом, то доход от продажи этого имущества освобождается от НДФЛ по п.17.1 ст.217 НК.

Андрей Власов · Answer

Александр, добрый вечер! Если данный объект не использовался в предпринимательской деятельности нет оснований относить доход от его продаже к предпринимательству и соот. платить налог в рамках УСН ( п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А учитывая срок владения на основании ст. 217 НК РФ доход от его продажи не подлежит налогообложению НДФЛ. По этой причине на основании ст. 229 НК РФ такой доход не подлежит отражению в декларации 3-ндфл.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. В письме Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559 было разъяснено, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности То есть как видно, имеется два фактора, которые в совокупности должны влиять на то, как квалифицировать эту сделку — как доход от ИП или от обычного физлица, ведь гражданское законодательство не разделяет имущество ФЛ на имущество, принадлежащее ему только как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП. Это было отмечено еще в постановлении Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П. То, не отделяет имущество ИП от имущества гражданина. Таким факторами является наличие соответствующего ОКВЭД в видах деятельности ИП и/или тот факт, что недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. На это указывается также в ряде писем Минфина РФ, например из последних — от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 08.02.2019 N 03-04-05/7685. В них Минфин придерживается мнения о том, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ. При этом неплохо было бы иметь доказательства того, что допустим, указанное имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности. Это необходимо на тот случай, если у налоговой возникнет вопрос относительно невключения в налогооблагаемую базу дохода от продажи этой недвижимости, нежилой статус которой может привлечь внимание налоговой. Также неплохо было бы, если бы Вы получили выручку не на расчетный счет, что также могло бы подтвердить, что Вы осуществляли сделку как обычное физлицо. Но поскольку сделка уже совершена, тут уже ничего не исправить, если деньги поступили на р/с. При этом само по себе поступление денежных средств именно на расчетный счет не может однозначно свидетельствовать о совершении сделки как ИП. В результате, если доказательства того, что Вы не использовали недвижимость в предпринимательской деятельности у Вас имеются и Вы владели этой недвижимостью более 5 лет, то Вы можете не уплачивать с этой сделки никаких налогов в соответствии с положениями п. 17.1 ст.219 НК РФ ввиду того, что продавали ее как обычное физлицо.