Продажа ППА аренды помещения

Имеется договор аренды на помещение у государства зарегистрированный на ИП. Хотим продать ППА, возможно ли? в договоре есть оговорка «Сдача здания и отдельных его помещений в субаренду и передача прав и обязанностей по договору третьим лицам допускается только с письменного согласия арендодателя» Значит возможно передать права аренду если арендодатель даст согласие?

Здравствуйте! 

Совершенно верно, согласно статье 615 ГК РФ, Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и.т.д...http://www.consultant.ru/docum...

То есть, вам необходимо получить соответствующее письменное согласие от собственника на передачу помещений в субаренду.

Здравствуйте, Александр!

Действительно субаренда и возмездная переуступка прав аренды – это разные сделки.

Субаренда по правовой природе близка к поднаему. В отношении жилого помещения он регламентирован статьей 685 ГК РФ. И там прописано, что поднаниматель самостоятельного права пользования объектом поднаема не обладает. Вся ответственность остается на первичном наймодателе (в Вашем случае арендаторе).

Возмездная переуступка прав аренды (Вы называете это продажа ППА) – это по сути перенаем. При перенаеме новый арендатор принимает на себя все права и обязанности первого арендатора, то есть имеет место перемена лиц в обязательстве. Такая сделка по правовой природе близка к договору цессии (ст. 388 ГК РФ).

Кроме того, в Вашем случае имеет правовое значение ч. 7 ст. 448 ГК РФ:

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права, возникшие из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, если иными способами получить в аренду это помещение было не возможно, здесь не работают ни ч. 2 ст. 615 ГК РФ, ни ч. 2 ст. 388 ГК РФ:

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

То есть в Росимуществе Вас проконсультировали правильно. даже наличие согласия арендодателя не отменит требование закона.

Здравствуйте,  Александр.

Поскольку Вы заказали мнение нескольких юристов и эксперта, выскажусь.

Передача права аренды здания выигранного по результатам аукциона будет противоречить статье 448 Гражданского кодекса РФ.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Обзор судебной практики по этому поводу

На этом основании суды признают недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах, мотивируя свои выводы тем, что положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24.08.2016 по делу N 2а-2035/2016). 

. Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016. Такого же мнения придерживаются сотрудники ФАС России (смотрите, например, решение Управления ФАС по Челябинской области от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17).

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1217401/#ixzz6leezG8lm

А вот если бы Вы как ООО торги выиграли, то тогда можно было бы, как Вы говорите ООО продать, сменить учредителей и в этом случае не было бы смены арендатора, было бы все законно.

С уважением!  Г.А.  Кураев