В частности заморозка здания и заморозка систем отопления, водоснабжения и канализации?

Question

Заключен договор аренды нежилого помещения (общежитие для рабочих). Я арендодатель. Арендная плата фиксированная. На данный момент существует задолженность по оплате за 3 месяца. На данный момент пошел 4ый месяц. Срок договора до 1 марта. В договоре про оплату за коммунальные платежи, ничего не говорится. Есть пункт в договоре: Арендодатель обязан: 2.1.3. Своевременно принимать необходимые меры по поддержанию надлежащего технического состояния инженерных сетей и коммуникаций Объекта. Обеспечивать бесперебойное снабжение Объекта тепловой энергией, электроэнергией и водоснабжением. 2.1.7. Обеспечить коммунальное обслуживание, а именно: подачу электроэнергии, водоснабжение, водоотведение, канализацию, вывоз бытовых отходов и другие необходимые коммунальные услуги. Все отходы (1-V классов опасности) являются собственностью Арендодателя.2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, а также прочие платежи, установленные Договором и последующими изменениями к нему. Арендатор обязан: 2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, а также прочие платежи, установленные Договором и последующими изменениями к нему. В договоре не указано, что коммунальные платежи включены в арендную стоимость. Написано: Арендная плата устанавливается за Объект с расположенными в нем инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде ежемесячных платежей за расчетный период. . Арендная плата перечисляется Арендатором на расчётный счёт Арендодателя ежемесячно. Арендная плата за текущий месяц производится в течение 10 (десяти) календарных дней со дня начала расчетного периода, на основании выставленного Арендодателем счёта на оплату стоимости аренды и направленного Арендатору посредством электронной почты на электронные адреса Арендатора, указанные в статье 10 Договора. в разделе ответственность прописано: 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. Сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом обязательства по Договору, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ. В случае если по причине ненадлежащего исполнения обязательств одной стороны другая сторона по договору понесла или должна будет понести расходы/убытки, виновная сторона обязана возместить потерпевшей стороне причиненный тем самым материальный ущерб. Вопрос. В связи с тем, что у меня больше нет возможности оплачивать коммунальные платежи по данному имуществу, в виду большой задолженности Арендатора. Возможно произойдет отключение электроэнергии и отопления (котел электрический), на чьей ответственности будет ущерб. В частности заморозка здания и заморозка систем отопления, водоснабжения и канализации? Можно ли применить ст.328ГК РФ? Так как невозможность коммунального обеспечения, вызвано их неправомерными действиями - а именно задолженность по арендной плате.

Андрей Логинов · Answer

Поля! Полагаю, что в такой ситуации у Арендодателя есть право использовать и другие положения закона. В частности — статьи 619 Гражданского Кодекса РФ: Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: … 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; Если такая возможность самим договором не предусмотрена, можно ставить вопрос о расторжении договора и взыскании убытков Арендодателя в суде, но придётся доказать, что у Арендодателя не было возможности обеспечить надлежащее содержание оборудования именно по причине неплатежей Арендатора, а не в целом из-за плохой организации своей производственной деятельности. Статья 328 ГК РФ даёт стороне договора отказаться в некоторых случаях от встречного исполнения, что, по сути, и есть отказ от дальнейшего предоставления помещения в аренду и расторжение договора в одностороннем порядке. Это возможно и по условиям договора и по положениям действующего законодательства с соблюдением установленной процедуры.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Возможно произойдет отключение электроэнергии и отопления (котел электрический), на чьей ответственности будет ущерб. В частности заморозка здания и заморозка систем отопления, водоснабжения и канализации? поля Как отмечено в Обзоре судебной практики ВС РФ (Утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года) № 2 (2015) В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключённого в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. Таким образом, в отсутствие прямого указания в договоре, кто именно обязан оплачивать коммунальные услуги, обязанность ложится на арендодателя, то есть именно на Вас. Тем более в договоре указано, что Арендодатель обязан: 2.1.3. Своевременно принимать необходимые меры по поддержанию надлежащего технического состояния инженерных сетей и коммуникаций Объекта. Обеспечивать бесперебойное снабжение Объекта тепловой энергией, электроэнергией и водоснабжением. 2.1.7. Обеспечить коммунальное обслуживание, а именно: подачу электроэнергии, водоснабжение, водоотведение, канализацию, вывоз бытовых отходов и другие необходимые коммунальные услуги. Все отходы (1-V классов опасности) являются собственностью Арендодателя. поля Возможно произойдет отключение электроэнергии и отопления (котел электрический), на чьей ответственности будет ущерб. В частности заморозка здания и заморозка систем отопления, водоснабжения и канализации? поля с учётом положений ст. 431 ГК РФ это говорит как раз в пользу того, что именно арендодатель должен осуществлять данные платежи. Ответственность будет лежать на Вас как на собственнике. В связи с этим у Вас один выход из сложившейся ситуации — это требовать оплату арендной платы, а при не оплате обращаться в суд с соответствующим иском о взыскании суммы задолженности, плюс процентов/неустойки.

Елизавета Курандова · Answer

Добрый день! В данном случае так как договор аренды, это возмездный договор, то предоставление помещение это встречное обязательство по отношению к обязательству арендатора оплачивать коммунальные платежи и арендную плату(у вас все включено в аренду), поэтому если арендодатель не платит арендную плату, в которую включена коммуналка, то вы не обязаны арендатору это обеспечивать. Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Согласно ст.328 ГК РФ: В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Касаемо ущерба, если договор на коммунальные платежи заключен с вами, то взыскивать их будут с вас, а вы уже в порядке регресса будет взыскивать данную задолженность с арендатора.