Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сложный вопрос по праву собственности
Добрый день!
Ранее у предыдущего собственника был в собственности садовый дом и участок под ним в аренде у районной администрации, он выдал по этому имуществу (по просьбе родственницы) нотариальную доверенность постороннему (для него) лицу, в котором доверенное лицо могло вообще все (управлять и распоряжаться садовым домом, участком), в том числе продать, жить, и так далее, но о реконструкции садового дома, его капитальном ремонте нет в доверенности ни слова.
Позже предыдущий собственник узнал (родственница скрыла от него информацию), что это доверенное лицо перестроил его дом, увиличив в размерах с 50 до 250 кв.м., ему это не понравилось, доверенность отменил. В последствии приватизировал участок и продал мне этот садовый дом (уже перестроенный) с садовым участком по договору купли-продажи.
Теперь выяснилось, что это бывшее уже доверенное лицо подал в суд - захотел обязать предыдущего собственника произвести регистрацию права на дом и участок по якобы ранее заключенному (предоставил договор в суд) от имени предыдущего собственника доверенным лицом с другим лицом (конечно же родственником этого доверенного лица) договору купли-продажи, но вдруг неожиданно выясняется, что дом и участок уже продан мне предыдущим собственником. По этому договору (якобы заключенному) условия конечно же не в пользу предыдущего собственника, так, определенную сумму предыдущий собственник получает уже после регистрации права и наличными... То есть бегать и требовать деньги это уже задача предудущего собственника, который выдал вот такую доверенность.
Вопрос следующий: что может и может ли вообще что-то предъявить конкретно мне, новому собственнику то лицо, которое подало в суд на предыдущего собственника? Имеет ли какие-либо основания при такой ситуации такой иск?
Иск - это "другое лицо" просит суд произвести регистрацию права по "ранее заключенному договору" купли-продажи.
Право собственности по договору купли-продажи со мной зарегистрировано 23 января этого года, иск принят 22 января, 22 января же суд наложил запрет на отчуждение имущества.
Здравствуйте, Сергей.
Право собственности по договору купли-продажи со мной зарегистрировано 23 января этого года, иск принят 22 января, 22 января же суд наложил запрет на отчуждение имущества.Сергей
А сам иск можете выложить?
Вопрос следующий: что может и может ли вообще что-то предъявить конкретно мне, новому собственнику то лицо, которое подало в суд на предыдущего собственника? Имеет ли какие-либо основания при такой ситуации такой иск?Сергей
Пока оснований для предъявления требований Вам я не вижу.
Так как Вы уже зарегистрировали право собственности за собой, то у «покупателя» есть только иск к продавцу об убытках:
Статья 398 ГК Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Иск — это «другое лицо» просит суд произвести регистрацию права по «ранее заключенному договору» купли-продажи.
Так как собственность уже зарегистрировано на Вас, то такого требования у покупателя уже нет.
Здравствуйте.
Вопрос следующий: что может и может ли вообще что-то предъявить конкретно мне, новому собственнику то лицо, которое подало в суд на предыдущего собственника? Имеет ли какие-либо основания при такой ситуации такой иск?
Иск — это «другое лицо» просит суд произвести регистрацию права по «ранее заключенному договору» купли-продажи.
В вашем случае другой покупатель может требовать возмещения убытков от продавца дома, но не от вас, так как за вами уже зарегистрировано право собственности в ЕГРН.
Это прямо разъяснено в
Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
61.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Право собственности по договору купли-продажи со мной зарегистрировано 23 января этого года, иск принят 22 января, 22 января же суд наложил запрет на отчуждение имущества.Сергей
Дата подачи иски роли не играет, здесь важно что за вами зарегистрировано право собственности в ЕГРН, соответственно у другого покупателя есть право требовать убытки от продавца, к вам же никаких требований он предъявить не может.
Позже предыдущий собственник узнал (родственница скрыла от него информацию), что это доверенное лицо перестроил его дом, увиличив в размерах с 50 до 250 кв.м., ему это не понравилось, доверенность отменил. В последствии приватизировал участок и продал мне этот садовый дом (уже перестроенный) с садовым участком по договору купли-продажи.Сергей
Узаконена или нет перестройка дома не влияет на иск, бывшее доверенное лицо опять же может пытаться требовать от продавца возмещения своих расходов на перестойку дома, но не от вас и то если докажет, то это он делал перестройку и размер расходов. Но опять же требования в связи с этим могут быть предъявлены не к вам.
В последствии приватизировал участок и продал мне этот садовый дом (уже перестроенный) с садовым участком по договору купли-продажи.Сергей
Здравствуйте. Не совсем понял. То есть Вам этот дом был продан после перестройки, которая не была зарегистрирована в установленном порядке? Или я что-то неверно прочитал?
Собственно говоря, заключение договора с неким лицом без передачи его на регистрацию в Росреестр особого значения на Вас как на покупателя, переход права собственности к которому зарегистрирована в установленном порядке, не дает возможности доверенному лицу ссылаться на этот договор как на основание для перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно ст.223 ГК РФ
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
Таким образом стороны этого договора, который не был передан на регистрацию перехода права собственности должны разбираться между собой. Новый собственник, заключивший договор в установленном порядке и зарегистрировавший переход права собственности в Росреестре, не будет нести неблагоприятных последствий, связанных с наличием другого договора.
В общем-то это довольно типичная ситуация двойной продажи одной и той же вещи (недвижимой, в данном случае).
Решается такая ситуация просто, как уже писал — преимущество у того, кто успел зарегистрировать право собственности.
У того, кто не успел, остаётся только иск о возмещении убытков к продавцу (но не к новому собственнику).
Единственное — вот с этим проблемы могут возникнуть — если реконструкция неузаконена.