Подскажите, законно ли данное условие со стороны управляющей компании?

Question

Добрый день, просим оказать юридическую помощь по следующему вопросу. ЧДОУ детский сад располагается в нежилом помещении собственником которого является физическое лицо, между ними заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением, в котором прописано, что коммунальные расходы в части содержания и текущего ремонта помещения, электроэнергии, отопления и др ресурсы – оплачивает арендатор, т.е. ЧДОУ детский сад (Договор на 11 мес с преимущественным правом пролонгации). Договор с управляющей компанией на все ресурсы заключены от имени собственника физ лица. Т.к. сумма расходов получается большой в марте 2021 года поставили вопрос о перезаключении договора от имени юр лица – однако УКМ «Новый город» пояснила что заключает договора только с собственниками, а в данном случае с физ лицом и перезаключать на юр.лицо не будет. Подскажите, законно ли данное условие со стороны управляющей компании?

Марина Губанова · Answer

Здравствуйте Управляющая компания заключает договор только с собственником помещения/квартиры, такой порядок установлен ЖК РФ В соответствии со статьей 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Следовательно, управляющая компания может требовать чтобы договор был заключен именно от имени собственника

Роман Артемьев · Answer

Здравствуйте, Валентина. Если вопрос связан с учетом расходов на оплату коммуналки для целей налогообложения, то Вы вправе зачесть суммы, компенсируемые собственнику помещения, на основании заключенного с ним договора безвозмездного пользования, а заключения договора с УК при этом не требуется. Обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии возлагается на ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Также ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором, обязан нести все расходы на содержание имущества (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). У Вас в договоре как раз указано, что коммунальные расходы в части содержания и текущего ремонта помещения, электроэнергии, отопления и др ресурсы – оплачивает арендатор, т.е. ЧДОУ детский сад Так как обязанность по содержанию имущества возложена договором на Вас, расходы, связанные с получением, содержанием и использованием имущества, используемого в деятельности, направленной на получение дохода, можно учесть при расчете налога на прибыль или УСН (доходы минус расходы) (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Об этом говорится в письме Минфина от 24.07.2008 № 03-03-06/2/91 . Также Вам нужно учитывать, что бесплатное пользование помещением является безвозмездно полученным имущественным правом, которое в целях расчета налога признается Вашим внереализационным доходом как ссудополучателя (письмо Минфина от 04.04.2007 № 03-03-06/4/37 ). С уважением, Роман.

Евгений Антипов · Answer

Добрый день, Валентина! У Вас всё несколько сложнее. Если говорить о договоре поставке коммунальных ресурсов, то нужно исходить из самого договора пользования между Вами и физ лицом. «потребитель» — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услу г(п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» ) Согласно положений абз. 3 п.7 Правил № 354 Поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются н а основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией То есть в части коммунальных ресурсов — ТСЖ или УК по отношении к нежилым помещениями не сторона. У Вас должен быть отдельный договор. А в части содержания ОИ и платы за ресурсы на ОДН — то в Вашем случае это не подойдет. Арендатора в списке лиц с которым заключается договор управления действительно нет (ст. 153, 162 ЖК РФ). Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат. Удачи!