Хотелось бы понимать, действительно ли собственник имеет право запретить нам передвигаться по дороге и должен ли он обеспечивать в принципе наличие дороги у частных домов

Здравствуйте!

Правовое регулирование прав собственников недвижимости в коттеджном посёлке, на сегодняшний день, развита довольно слабо. В юридической науке ведутся дискуссии по поводу правового режима такого явления, несмотря на достаточно продолжительное время существования. Поэтому необходимо прибегать к судебной практике. Рассмотрим ситуацию с двух сторон.

Позиция защиты.

Собственник недвижимости имеет неотчуждаемые права, закрепленные в Конституции РФ, в частности:

п.3 ст.17 Конституции РФ: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц»

Соответственно, собственник дороги, может осуществлять свои права на принадлежащий ему участок не нарушая при этом права, в частности, право доступа (проезда) на свой участок, собственников земель коттеджного поселка. Далее:

п. 2 ст. 35 Конституции РФ: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами»

ст. 304 Гражданского кодекса РФ: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения»

Кроме того, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того , на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (п. 45 Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Со стороны собственника дороги будет явное нарушение прав собственников участков коттеджного поселка в случае, если он запретит либо ограничит право доступа к земельным участкам их собственникам. 

Такой позиции придерживается Солнечногорский городской суд (Московсккая область), который рассмотрел дело по иску Щукин А.Г. к ТСН «Гринвич» об обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и жилым домом. 

Суд пришел к выводу о незаконности решения ТСН в части ограничения проезда на территорию товарищества собственникам земельным участком.

Учитывая, что истец является титульным владельцем (собственником) земельного участка , расположенного на территории ТСН… исковые требования о возложении на ответчика обязанности не чинить препятствия в пользовании собственностью подлежат удовлетворению.

Солнечногорский городской суд (Московсккая область). Дело № 2-4340/2019

Однако, важно отметить, что дорога, передвижение по которой ограничивает ее собственник, является единственным способом добраться до своего имущества.

Позиция отказа в защите.

Именно наличие иных способов, обеспечивающих доступ собственников к недвижимости в коттеджном поселке, является причиной признания отсутствия нарушений со стороны собственника дорог, который в этом случае может также взимать плату за передвижение по его участку.

Подобное дело рассматривалось Красноярским районным судом Самарской области, по итогу рассмотрения которого было вынесено решение в отказе в удовлетворении требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком:

«… истцом и его представителем не представлено доказательств, что единственным средством восстановления предполагаемых истцом нарушенных прав является обеспечение проезда через участок.

Так установлено в судебном заседании и не отрицается сторонами, в загородный поселок «Искра» ведет несколько дорог от окружающих населенных пунктов, которыми пользуются жители этих населенных пунктов и загородного поселка , в том числе и истец, что следует из его уточненного иска.Требования истца об обеспечении ему исключительной возможности передвигаться по асфальтированной дороге при наличии других дорог следует расценивать как злоупотребление правом, поскольку его требования не основаны на объективных обстоятельствах, создают препятствия для обеспечения баланса прав и интересов сторон.»

Красноярский районный суд Самарской области. Дело № 2-1157/2020

Таковы позиции судов по поводу Вашего вопроса. Можете применить какую-либо из них под Вашу ситуацию.

Кроме того, обеспечить доступ собственников к своей недвижимости в коттеджном посёлке возможно посредством установления публичного сервитута на земельный участок, занятый дорогой. Такой сервитут является бесплатным, если это не приведет к существенным затруднениям в использовании.

пп. 1 п.4 ст. 23 Земельного кодекса РФ: Публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок

п. 13 ст. 23 Земельного кодекса РФ: В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.