Катерина Новикспросила 1 апреля в 06:36 0 просмотров Как отразить и оплатить налог при продаже нежилого помещения ИП (оквэд 68.20)на УСН 6% как физ лицо ниже кадастровой стоимости 2 г. Назад?

Здравствуйте.

Начать следует с того, что налог уплачивается с дохода (ст. 346.15 НК РФ). То есть если Вы осуществили продажу, но деньги до сих пор не получили, значит у Вас не появилась налогооблагаемая база и оснований для уплаты налога нет.

с 2016-2018 г сдавал это помещение в аренду, получал доход 1,5 млн и заплатил 6% налога

Екатерина

Гражданин использовал данное помещение в предпринимательской деятельности. Значит, при его реализации доход, полученный им при этом будет подлежать обложению налогом в рамках предпринимательской деятельности. То есть если он применяет УСН, то и доход от сделки он должен включить в налоговую базу по УСН независимо от того, сколько лет владел проданным имуществом (Письмо Минфина от 27.05.2013 № 03-11-11/19097).  При этом на случаи реализации недвижимости как предпринимателя, ограничение в 70% кадастровой стоимости не действует. Т.е. расчет налога должен производиться именно из суммы полученного им дохода.

что сейчас делать и как отразить налог? каким годом. Надо ли проводить деньги от продажи помещения через счет ИП и можно ли сейчас принять оплату на счет ИП и оплатить налоги как положено, либо нужно ли и как исправлять декларацию за 2018 год (6% или 13% как физ лицо за 2018 год) с корректировкой 70% КС и доплатой налога?

Екатерина

Получайте оплату сейчас, включайте сумму в КУДиР на 2021 год (с уплатой авансового платежа в соответствующем квартале). Никаких проблем у Вас не возникнет.  Поскольку у гражданина УСН, то кадастровая стоимость вообще не имеет к данной сделке никакого отношения. Он вправе продать имущество по остаточной или рыночной стоимости. Кадастровая стоимость (и 70% от нее это ст. 217.1 НК РФ, касающийся НДФЛ, но гражданин ИП на УСН этот налог не платит, соответственно и ограничения на него не распространяются.

Здравствуйте, Екатерина.

1. Доход, исчисляемый в зависимости от кадастровой стоимости, в частности кадастровая стоимость*0,7 применяется при исчислении налога на доход физических лиц от продажи объектов недвижимого имущества, полученного вне рамок предпринимательской деятельности. При исчислении же налога по УСН доход принимается равным фактически полученной сумме (п.3 ст.38, ст.ст.248, 249, п.1 ст.346.15 НК РФ).

При этом обязанность уплаты НДФЛ, а не УСН в том случае, если на момент заключения ДКП продавец имел статус ИП. 

2. Необходимо проверить, как отражен порядок расчетов в договоре купли-продажи. Нередко в ДКП  отражают, что расчетпроизведен до его заключения, либо при его заключении. То есть в этом случае из самого договора следует, что доход уже получен в 2018 г. Соответственно в этом случае декларация за 2018 год,, согласно закону, подлежит уточнению, при этом проведение оплаты заново на расчетный счет или иным способом сулит двойное налогооблажение — за полученный доход в 2018 году, что подтверждается ДКП, и за доход в 2021 г. согласно проведенной операции. Пунктом 1 ст.346.17 НК РФ, регулирующей порядок признания доходов и расходов применяющих УСН,

установлено

1. В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Если ДКПне содержит информации об уже совершенном расчете, то следует считать доход полученным в дату, когда денежные средства фактически получены ИП независимо от того, когда ДКП заключен.

или можно не принимать на расчетный счет ИП, а указать только в КУДиРе 

Для целей налогового законодательства неважно как Вы примите оплату — наличными под расписку или выдачу ПКО, на карту физ.лица, принадлежащую этому ИП, или на расчетный счет. Во всех случаях доход должен быть учтен при определении налоговой базы и выдан кассовый чек, что следует из п.1 ст.1.2 Федерального закона «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» от 22.05.2003 N 54-ФЗ

В тоже время прием денежных средств на текущий счет, принадлежащий ИП, как физ.лицу, будет являться нарушением банковского законодательства. (см.п.2.2 и п.2.3 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И), поэтому оплата должна приниматься либо наличными, либо на расчетный счет ИП с выдачей кассового чека в обоих случаях.

При этом есть возможность заключить агентский договор с организацией или ИП, согласно которому они примут оплату и перечислят Вам денежные средства. ( см. Письмо Федеральной налоговой службы от 5 октября 2020 г. N АБ-4-20/16229@).