Дмитрий, здравствуйте!
. Договор не регестрировался, так как квартира находится в залоге у Сбербанка в качестве обеспечения по кредиту застройщика.
Из этого следует, что вы знали о том, что нельзя заключать такую сделку, поскольку имеется залог и согласие залогодержателя не получено.
Как следует из ст.ст. 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При несоблюдении указанного требования залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
может ли теперь продавец отказаться от исполнения своих обязательств, когда квартира выплачена?
1. Нет, поскольку договор не расторгнут и не признан недействительным.
2. Для сторон договор еще действующий (п.1, п.3 ст. 433 ГК РФ)
И могу ли я принудить продавца к выводу квартиры из залога и оформлении права собственности на меня?
Если об этом узнает банк, то высока вероятность признания такого договора недействительным по иску банка. Как можете ранее заметить, что это право банка и не является обязанность. Соответственно, придется договариваться.
Относительно понуждения к исполнению обязательств в части передачи имущества и признания права собственности, то да это возможно. Относительно залога, то нужно смотреть условия договора, но думаю, что таких обязательств там, нет.
В целом ситуация не хорошая, поскольку изначально нужно было получать согласие банка. Сейчас же риски очень высоки. Придется вести переговоры.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Дмитрий, раз банк не против, то нет проблем. Нужно понуждать Застройщика исполнить обязательства, в том числе через суд.