При продаже квартиры план БТИ должен быть идентичным фактической планировке?

Здравствуйте. У Вас скорее не перепланировка, а переустройство (переоборудование), раз

перенесены газовая колонка и раковина в ванной.

Александр

в силу Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов,ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

1) Должен ли план БТИ быть идентичным фактической планировке квартиры при продаже?

Александр

именно как обязанность закон это не упоминает, но желательно привести в соответствие с фактическим состоянием помещение. Именно желательно. Закон не связывает Вас обязанностью предоставлять план БТИ при продаже.

2) Какие могут быть потенциальные проблемы при продаже квартиры с неактуальном планом БТИ?

Александр

покупатель откажется от продажи, если это выяснится. Плюс, если эту информацию скрыть и в договоре про это промолчать или не предоставить информацию полную и достоверную по объекту, то при наличии в последующем каких-либо убытков возможен иск в порядке регресса с требованием возмещения убытков. Ст. 15 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Плюс в последующем возможен отказ для покупателя в узаконивании такой перепланировки.

Добрый день! В настоящий момент для продажи объекта не требуется план БТИ, если права зарегистрированы в ЕГРН, то квартира стоит на кадастровом учете. (218-ФЗ от 13.07.2015 года), Полагаю, сделку при согласии покупателя провести можно. Но если планировка не согласована, то в случае обнаружения проверяющими структурами, есть риск судебных процессов и отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения на основании ст 27 ЖК РФ. 

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения  может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 

Также в договоре или в отдельных соглашения нужно это проговорить, чтобы в последствии покупатель не признавал сделку недействительной. 

 Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения указаны в ст. 29 ЖК РФ. Также в вашем случае нужно согласовывать перепланировку с комитетом по охране памятников.

В случае наличия неузаконенной перепланировки возможны следующие проблемы: 

1.При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой, если покупатель использует ипотечный кредит, в сделке банком может быть отказано, т.к. банк перед одобрением кредита осуществляет осмотр квартиры, которая будет предметом купли-продажи и залога, и сверяет данные фактической ее планировки и данными тех.паспорта БТИ, и в случае обнаружения неузаконенной перепланировки скорее всего откажет в выдаче ипотечного кредита под такую недвижимость. 

2.Проблемы могут возникнуть также при наследовании такой квартиры, т.к. при оформлении наследства нотариус также запрашивает правоустанавливающие документы на квартиру, а также требует проведение ее оценки в целях расчета госпошлины в связи с наследованием, и при обнаружении в процессе осуществления осмотра квартиры неузаконенной перепланировки данный факт будет отражен в экспертном оценочном заключении, в связи с чем нотариус может оказать в выдаче свидетельства о праве на наследство.

3. Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП РФ штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте.

Самовольную перепланировку, если в ней не осуществлены переделки, которые прямо запрещены, лучше узаконить.

Прямо запрещены следующие действия при осуществлении перепланировки, с которыми ее никак не получится легализовать даже в суде:

— Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, т.к. в этом случае “мокрые зоны” нависнут над кухонным или жилым помещением соседей снизу, что запрещено п. 9.22 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10. Это правило не распространяется на квартиры на первых этажах (под ними подвалы) и на вторых, если ниже расположены магазины, офисы, кафе и т.д., то есть нежилые помещения.

— Расширение кухни на жилую зону — В данном случае кухонное помещение будет находиться над жилой комнатой соседской квартиры снизу, что является нарушением требований п. 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

— Объединение вентканалов из санузла и кухни запрещено п. 9.7 СП 54.13330.2016.

— объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями — запрещено п. 4.2.4.9 постановления Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, согласно которому использовать лоджии и балконы разрешено только по прямому назначению.

— демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа;

— объединение газифицированных кухонь с комнатами;

— создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

В соответствии со ст. 26, 28 ЖК РФ возможна легализация перепланировки в заявительном порядке, если будет подготовлен проект перепланировки, затем согласован в отделе архитектуры местной администрации, сами работы приняты приемной комиссией по акту приема-передачи с участием администрации, на основании которого вносятся изменения в технический и кадастровый паспорт квартиры.

Если проект перепланировки с местной администрацией не согласовывался, возможна легализация перепланировки в судебном порядке, но понадобятся дополнительные документы: кроме проекта на его основании надо будет заказать техническое заключение по результатам осуществленной перепланировки, заключение СЭС, пожарников, в Вашем случае — также газовой службы (т.к. был перенос колонки) и отдела по охране памятников местной администрации (т.к. сам дом является памятником архитектуры), затем с данными документами обратиться в в суд.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ 

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.