Покупка квартиры с прописанным ребенком

Question

Добрый день. Покупаю квартиру в ипотеку. Прописано 3 чел: Собственник, её муж (права собственности не имеет), их дочь 3-х лет (права собственности не имеет). У продавца - встречная покупка. Выписываться хотят все трое после совершения сделки, в Договоре прописать гарантийное письмо, заверенное нотариусом о сроках снятия с регистрации (по согласовании 10-20дней после заключения сделки). Вопрос: Какие я могу понести риски в таком случае, и, вообще, действительна ли будет такая сделка с юридической точки зрения?

Любовь Давлятчина · Answer

Руслан, добрый день. С юридической точки зрения, если данные граждане не выпишутся в указанный ими срок, то Вам придется обращаться в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением (о выселении и снятии с регистрационного учета). В данном случае вам придется понести затраты на гос.пошлину (200 руб), затраты на юр.помощь — при необходимости ведения дел в суде, ну и соответственно временные затраты (это до полугода). Со своей точки зрения скажу, что ничего не мешает данным граждан выписаться сейчас, никаких правовых последствий для них не будет, ребенка выпишут спокойно.

Екатерина Чистикова · Answer

Здравствуйте, Руслан! Такая сделка будет действительна с юридической точки зрения даже при отсутствии гарантийного письма, заверенного нотариусом. Право собственности членов семьи собственника прекращается в момент регистрации права собственности покупателя. Но есть исключение. Уточните, на каком основании квартира принадлежит продавцу. Отказавшиеся от участия в приватизации сохраняют право пользования при переходе права собственности.

Борис Яковлев · Answer

Здравствуйте, Руслан. В данном случае (при наличии соответствующего соглашения, заверенного нотариально) Ваши риски минимальны. Даже в случае, если что-то пойдет не так, из своего жилья Вы сможете выписать бывших собственников по суду. Судебная практика по снятию с регистрационного учета и принудительному выселению, имеется. Сделка, которую Вы совершаете будет действительна, при этом риск неблагоприятных последствия для Вас минимальный, если , конечно речь не идет о приватизированной квартире , где ребенок не участвовал в приватизации. Но это отдельная тема. С Уважением.

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! В основном так и происходит. Зарегистрированные в квартире лица снимаются с регистрационного учета после сделки. В договоре купли продажи всегда указывается сколько лиц и кто именно зарегистрировано на момент заключения договора купли-продажи и до какого времени они обязуются сняться с регистрационного учета. Если они хотят, то пусть нотариальное соглашение сделают, но оно все равно никакой силы иметь не будет. После регистрации перехода права собственности Вы будете являться собственником. Если даже они не снимуться с регистрационного учета, то обратитесь в суд о снятии в связи с утратой права пользования. Никаких рисков не вижу, кроме конечно, если эта квартира приватизировалась и кто то отказался от участия в ней. В этом случае только добровольное снятие с регистрационного учета поможет.

Анна Юрахно · Answer

Добрый день! Совершенно верно, сделке прописанные члены семьи не препятствуют, но Вы их без особых проблем снимете с регистрации по месту жительства через суд общей юрисдикции в случае неисполнения ими условий договора о выписке, подав в суд исковое заявление о снятии с регистрации данных граждан и заплатив небольшую госпошлину. Думаю, даже к юристам обращаться не придётся, благо закон на Вашей стороне, а образцов подобных исковых заявлений в интернете очень много. Суд в таком случае примет решение о снятии с регистрации по месту жительства указанных граждан по такому-то адресу ввиду утраты ими права на проживание в данном жилом помещении и обяжет УФМС произвести это снятие с регистрации (это нужно обязательно указать в просительной части иска). Ну а потом Вы с решением суда, вступившим в силу, направитесь в УФМС, где решение будет исполнено.

Эрика Валерьевна Снитко · Answer

Добрый день, Руслан! Судебная практика в настоящее время пошла по иному пути. В Постановлении Конституционного суда России от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что если условия сделки нарушают жилищные права ребенка, находящегося под опекой родителей, это входит в прямое противоречие с Конституцией РФ. Такое противоречие — если ребенок оказался без крова или получил жилье, не отвечающее санитарным или иным нормам — может стать причиной признания сделки недействительной. Т.е. в настоящее время для того, чтобы произвести сделку по отчуждению имущества родителей (или одного из родителей), если в данном помещении проживает ребенок, следует получить согласие органа опеки и попечительства. При этом, ни на Росреестр, ни на органы опеки и попечительства не возложили дополнительные обязанности по выявлению сделок, нарушающих права детей. Поэтому скорее всего, сделка у Вас в Росреестре пройдет, но вот со снятием ребенка с регистрационного учета в судебном порядке могут возникнуть проблемы.

Тамара Филатова · Answer

Здравствуйте Руслан! В соответствии со ст.558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. То есть, Вы вправе включить в договор условие о праве пользования жильем после приобретения, в том числе о сроке снятия с регистрационного учета. Согласно п.2 ст.292 ГК РФ Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. То есть, если продавец с семьей не снимутся с рег. уч. добровольно, то Вам следует подавать иск о признании их утратившими право пользования жильем в суд. На основании решения суда Вы сможете снять с рег. уч. Кроме того, Вам следует проверить объект недвижимости на предмет наличия лиц, имеющих бессрочное право пользование жилья даже после его продажи. Согласно п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» { К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие. То есть, Вам следует уточнить каким образом, осуществлялась приватизация жилья. Ситуация по данной теме pravoved.ru/question/304658/