Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно в момент регистрации прав собственности, когда дом будет сдан в эксплуатацию?
Ситуация такая. Мы с женой, находясь в официальном статусе, приобрели квартиру в строящемся доме по ДДУ и ипотечному договору с Райффазенбанку. Я - заемщик, жена - созаемщик. В ДДУ и ипотечном договоре прописано общая совместная собственность.
После заключения ипотечного договора мы заключили брачный договор, по которому нам принадлежит по 1/2 доли в квартире, застройщик подготовил дополнительное соглашение.
Однако Банк отказывается согласовывать дополнительное соглашение бесплатно, мотивируя это тем, что ДС повлечет за собой изменение Кредитного Договора и нам необходимо начать процедуру Изменения режима собственности, за которую Банк взимает комиссию в размере 1% от стоимости ипотеки.
1. Законна ли комиссия Банка в данном случае?
2. Возможно ли внести изменения в ДДУ с застройщиком без согласования Банка? Возможно в момент регистрации прав собственности, когда дом будет сдан в эксплуатацию?
Здравствуйте, Владимир.
Начнем с того, что Вы обязаны о заключении брачного договора уведомить банк (вашего кредитора) и у банка есть право требовать изменить условия кредитного договора или даже его расторжения (ст. 46 СК РФ):
1. Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.
2. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также рекомендую изучить условия Вашего кредитного договора, как правило, банки включают туда условия, регулирующие последствия заключения брачного договора (что является изменением законного режима собственности супругов на договорной)
Таким образом, вполне законным может быть требование банка
изменение Кредитного ДоговораВладимир
Изменения режима собственностиВладимир
Что касается комиссии, то ее размер регулируется правилами банка, по-хорошему, она должна быть предусмотрена кредитным договором, либо правилами, которые являются частью договора (обычно в договоре идет отсылка на «специальные условия» или «правила», размещенные на сайте банка).
2. Возможно ли внести изменения в ДДУ с застройщиком без согласования Банка? Возможно в момент регистрации прав собственности, когда дом будет сдан в эксплуатацию?Владимир
если в кредитном договоре и договоре об ипотеке (закладной) нет прямого запрета, можно. Но, полагаю, для банка и иных третьих лиц, не участвующих в договоре ДДУ, Ваши договоренности с застройщиком не действуют, если они нарушают права кредиторов.
Мы уведомили
2. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поменять доли собственности с общей совместной собственности на 1/2 между мужем и женой разве подпадают под существенно изменившиеся обстоятельства?
в случае спора это оценивает суд. Банк может считать, что да. Ведь заемщиком и залогодателем сейчас являетесь только Вы (у созаемщика несколько иной объем обязанностей и он не является залогодателем), а у Вас изменяется имущественная масса с целой квартиры на 1/2 доли в ней. То есть «если что» банку нужно будет вести процесс обращения взыскания на заложенное имущество уже в отношении обоих супругов.