Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При такой процедуре - это будет новый объект?
Задача: Оптимизация налогов НДФЛ при продаже земельного участка и объектов на нем.
Я владею землей и 3 объектами на ней.
Право собственности получено через наследство от 15 декабря 2014 года на 2/3 от всего имущества. Потом 15 августа 2018 года я выкупил оставшуюся 1/3, и стал единоличным владельцем всего имущества, что описано тут. На сколько понимаю, согласно нашему законодательству право собственности у меня сформировалось от момента вступления в наследство от 15 декабря 2014, и когда я докупал долю - это не изменилось.
Имущество имеет некоторые тонкости, из за которых я не могу точно посчитать сроки владения, чтобы платить или не платить НДФЛ 13%
О каком имуществе идет речь (Выписки приложены)
1 - Земельный участок 12 соток, кадастровый номер присвоен. Но есть пометка "Границы земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства"
2 - Гараж - Нежилое здание, кадастровый номер присвоен. Зарегистрировано. Построен 100%
3 - Баня - Нежилое здание, кадастровый номер присвоен. Зарегистрировано. Построен 100%
4 - Дом - по документам объект незавершенного строительства, готовность 8%, кадастровый номер присвоен.
Хочу продать данную недвижимость, но возникают вопросы:
1 - По участку, если я приглашу кадастрового инженера, они разметят участок по GPS, и я подам данные документы в МФЦ, будет ли это регистрацией нового участка, как происходит при межевании, когда ты вы разделяешь свой или присоединяешь новый? Я получу новый объект, или это просто будет уточнение информации по старому, и следовательно срок владения будет отсчитываться с момента вступления в наследство, а именно 15 декабря 2014 года
2 - Хочу перевести дом из незавершенного строительства в завершенный. При такой процедуре - это будет новый объект? Или это будет уточнение информации, кадастровый номер не изменится, а следовательно право собственности дата - так же не изменится, и будет отсчитываться с даты вступления в наследство.
И самый главный вопрос на основе всего, что описал выше: Как оптимизировать налоги максимально выгодным для меня способом, и при этом по максимальному зарегистрировать объекты, которые требуют этого (так как это позволяет легче продать недвижимость). Моя задача найти золотую середину, чтобы и не переплатить НДФЛ, и чтобы для покупателей мой объект стал более привлекателен с точки зрения документов.
- Кадастровый Дом_.jpg
С участком разобрали — это просто уточнение, нового объекта не будет => можно не бояться НДФЛ, так как с момент вступления в наследство прошло больше 3 лет
Остается вопрос с домом (оптимизации налогов), который на данный момент является объектом незавершенного строительства, и как стало понятно из ответов ниже, после изменения его статуса — будет новый объект, а следовательно владение им будет рассчитываться с даты регистрации нового объекта.
Как быть с домом, если
— Возможности доказать расходы нет. Когда вступил в наследство, он был практически достроен, и я делал только небольшую косметику. Даже если и найти расходы, то там разрозненные и про участок и про баню и про гараж, а я на сколько понимаю, расходы должны быть именно про дом.
Может быть можно указать в договоре ДКП объекты как отдельные, например
— Кадастр земли = 1млн
— Кадаст гаража = 1млн
— Кадастр бани = 1млн
— Кадастр дома = 7млн
Я продаю все за 20 млн рублей, но при этом в договоре указывается что дом стоит 7млн * 0,7 = 4.9 млн
Земля + баня + гараж = 15.1
Все вместе = 20млн
При этом, так как земля, баня и гараж я владею больше 5 лет, то налог платить не надо, а с дома могу сделать вычет 1млн. Получается что налог мне нужно будет заплатить только с 3.9 млн
Или может быть такой вариант точно завернет налоговая, а возможно есть другие ваарианты
сформировалось от момента вступления в наследство от 15 декабря 2014, и когда я докупал долю — это не изменилось.
Антон
Антон, добрый день! Да, право у Вас возникло с даты смерти наследодателя в силу ч. 4 ст. 1152 ГК РФ. Последующее увеличение доли в данной недвижимости на срок владение не влияет
в МФЦ, будет ли это регистрацией нового участка, как происходит при межевании, когда ты вы разделяешь свой или присоединяешь новый?Антон
Нет, если не идет раздел участка а только учточнение границ на местности новый объект права не возникает, вот если бы происходил выдел участок с присвоением нового кадастрового номера возникал бы новый объект права, соот. и срок владения исчислялся бы с момента регистрации такого участка
При такой процедуре — это будет новый объект? Или это будет уточнение информации,Антон
а вот тут да, в случае изменения статуса с ОНС на жилой дом возникает новый объект, соответственно срок владения будет исчисляться с даты регистрации права на новый объект
Моя задача найти золотую середину, чтобы и не переплатить НДФЛ, и чтобы для покупателей мой объект стал более привлекателен с точки зрения документов.
Антон
Собственно там, где срок владения у ВАс будет исчисляться с новой даты и продажа будет ранее минимального срока ( 3 или 5 лет, по 3 годам см. п. 3 ст. 217.1 НК РФ) Вы вправе уменьшить налоговую базу на предусмотренный п.п. 1 п. 1 налоговый вычет ( 1 млн. для ЗУ и жилых домов) 250 тыс. для другой недвижимости либо учесть расходы на приобретение данных объектов (напр. на достройку ОНС) в том числе расходы, понесенные наследодателем на их приобретение. Отдельно можно применить налоговый вычет по одному объекту (или по нескольким но в пределах максимального размера)( и отдельно по другим учесть расходы, тут надо смотреть что в части расходов Вы сможете документально подтвердить. + на основании п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ можно заявить налоговый вычет на строительство жилого дома в размере до 2 млн. (но не более фактических расходов). По сути тут есть возможность учесть расходы дважды но в составе двух разных налоговых вычетов. Последний вычет предоставляется раз в жизни и может быть использован если не использовали данное право ранее.
Дрбрый день!
На сколько понимаю, согласно нашему законодательству право собственности у меня сформировалось от момента вступления в наследство от 15 декабря 2014, и когда я докупал долю — это не изменилось.Антон
Все верно.Срок владения у вас будет рассчитываться с 15 декабря 2014г., в не зависимости от того что вы в дальнейшем еще покупли долю
письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.:
.Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих правhttps://www.glavbukh.ru/npd/ed...
— Земельный участок 12 соток, кадастровый номер присвоен. Но есть пометка «Границы земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»Антон
Сам обьект в данном случае не изменяеться, вы просто уточняете его границы путем установления координат.
гда ты вы разделяешь свой или присоединяешь новый?Антон
Если же вы разделите или присоедините новый участок, то образуете новый обьект.Исходный объект прекращает свое существование. Таким образом, срок нахождения в собственности новообразованных участков исчисляется с даты регистрации новых участков в ЕГРН.
— Хочу перевести дом из незавершенного строительства в завершенный. При такой процедуре — это будет новый объектАнтон
Согласно статье 131 ГК РФ
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество.
До регистрации права собственности на завершенное строительство вы являлись собственником иного объекта недвижимого имущества — объекта, не завершенного строительством.
Поэтому срок владения на завершенное строительство будет течь заново.
Как оптимизировать налоги максимально выгодным для меня способом, и при этом по максимальному зарегистрировать объекты, которые требуют этого (так как это позволяет легче продать недвижимость).Антон
Касаемо незаевршенного строительства, то тут можно применить расходы на строительство
Ст.220 НК РФ
) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
— Гараж — Нежилое здание, кадастровый номер присвоен. Зарегистрировано. Построен 100%
3 — Баня — Нежилое здание, кадастровый номер присвоен. Зарегистрировано. Построен 100%
Антон
Здесь применить галоговый вычет в 250 тыс. или из доходов вычесть расходы на покупку, если они есть.Или если во владении более срока, то налог вообще рассчитываться не будет
По землю тут вопросов нет, как я понимаю
По поводу дома. По документам 8% недострой, но по факту когда вступал в наследство он уже был практически достроен, и я доделывал небольшую косметику.
То есть подтвердить расходы я не могу, и могу претендовать только на вычеты.
Стоимость недвижимости достаточно высокая порядка 20млн рублей, поэтому вычеты сильно не помогут. Может быть можно как то продавать в договоре разны объекты по отдельности?
Например Землю + Баня + гараж — по максимальной ставке, так как для этих объектов не будет считаться налог, так как я владею больше 3 лет (согласно закону про наследство), а дом продавать по (0,7 * кадастровая) — и прийдется заплатить налог только с дома, сумма которая будет указана в договоре
Или так сделать нельзя?
Возможно есть другие варианты, исходя из той информации, что я дополнительно написал
Тут будет формальный подход — был объект ОНС по документам, стал новый объект — жилой дом.
цену в договоре Вы определяете по соглашению сторон, но вот налоговая база у Вас будет считаться с учетом ст. 214.10 НК РФ — либо от цены продажи либо, если она ниже 70% кадастровой стоимости — от 70% КС поэтому занижать цену с учетом этого правила не всегда имеет смысл. Ну и ограничение есть только по вычету ( до 1 млн.в налоговом периоде) но не по расходам, возможно расходы были у наследодателя если там стоимость порядка 20 млн. и если документально сможете их подтвердить то их можно будет учесть для уменьшения налоговой базы