Вопрос: если мама захочет продать квартиру без налога, ей надо ждать 3 года или 5 лет?

Здравствуйте, Екатерина.

Да, нужно будет. Причем с учетом п.17.1 ст.217 и п.2 ст.217.1 НК РФ срок владения, который должен истечь для освобождения от налогооблажения, составит 5 лет с даты возникновения права согласно ЕГРН, за исключением случая возникновения права у нее до 01.01.2016 г. При возникновении права до указанной даты срок владения составляет 3 года.

 При продаже до истечения минимального срока владения  мама не сможет уменьшить налоговую базу по доходам от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, поскольку не несла их, соответственно  и подтвердить не сможет.