Подавали в суд заявление особого производства о снятии обременения на квартиру

Здравствуйте. 

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие порядок снятия обременения права в виде ипотеки в случае смерти залогодержателя  - физического лица.

Если после смерти Продавца, в установленный законом срок в наследство никто не вступал, то в случае не принятия наследства наследниками в установленный срок, имущество становится выморочным. Выморочное имущество принимается в муниципальную собственность.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об обременении на объект недвижимости- квартиру являющихся предметом договора купли-продажи между Продавцом и Истцом необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя — Продавца по Договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Однако договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости Продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное обременением, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данного обременения.

Несмотря  на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение недвижимого имущества. Данное обременение снимается путем подачи совместного заявления одновременно всеми сторонами сделки.

Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан в судебной практике на уровне высших судебных инстанций.

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, если запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Данный иск, как правило, используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут защитить истца. В этом и состоит исключительность такого способа защиты нарушенного права – он возможен лишь при отсутствии иных способов.

В указанном абзаце Постановления № 10/22 приводятся случаи, когда использование такого иска возможно: если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, а также если ипотека или иное обременение прекратились.

Резюмируя изложенное, учитывая что Продавец скончался, наследники отсутствуют, то вам нужно в качестве ответчика привлекать Администрацию муниципального образования, на территории которого находится ваше имущество (если это город, то администрацию города, если муниципальный округ, то соответственно округа), Управление Росреестра будет третьим лицом, вы соответственно истец.