Заключение сразу 7 договоров на 11 месяцев каждый и прописанными штрафными санкциями за неисполнение каждого из договоров

Добрый день, Роман!

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

Это означает, что заключая предварительный договор стороны договариваются только о заключении договора на будущее время указывая  основные условия будущего договора аренды, при этом не могут предусмотреть обязательства о передаче имущества в аренду в будущем.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса:

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Это означает, что даже если Вы предусмотрите в договоре большую неустойку, для того, чтобы сторона была не заинтересована в расторжении договора, суд ее может снизить по просьбе стороны.

Так же есть еще Банк, который может оспорить заключенные Вами сделки, если согласно условиям кредитного договора имущество не вправе сдаваться в аренду.

Добрый вечер.

Я вижу 2 варианта решения проблемы:

1). Убедить банк в возможности заключения договора аренды сроком более 1 года и зарегистрировать его в Росреестре.

Для убеждения банка можете предложить банку, что застрахуете объект залога, что довольно популярно.

2). Заключить договор аренды на неопределенный срок.

В таком случае регистрация не требуется, а расторжение будет возможным только по соглашению сторон или в судебном порядке, для чего должны быть основания.

договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Возобновление договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок не требует государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

Здравствуйте Роман!

Поскольку помещение обременено ипотекой, и Вы пишите, что банк против сдачи помещения в аренду на длительный срок, дополнительные переговоры с банком результата, думаю, не дадут. Если Вы только не найдете какого либо убедительного аргумента для банка и не заинтересуете его в реализации сделки. Например, если арендатор  примет на себя обязательства существенно улучшить помещения в определенный срок и за свой счет. Тогда помещение удорожается. Это хоть и вариант, но из области фантастики.
Я думаю, что предварительный договор о заключении 7 реальный договоров аренды в будущем с указанием сроков его заключения, конечно возможен, но так же не реалистичен, поскольку за 2-3 года все может измениться. Например, стороны утратят интерес к помещению, или произойдут какие либо события, не прогнозируемые сегодня. Предварительный договор с намерениями заключить основной договор,  актуален, если основной договор будет заключен в пределах года.     
Имейте в виду, что стороны вправе заключить любой договор в силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласен со своим коллегой — Алексеем Байкаловым.
Вариант заключения договора аренды на неопределенный срок – решение верное. Однако следует иметь ввиду, что статья 610 ГК РФ предусматривает право арендатора в любое время отказаться от договора:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

С уважением.