Как построить дуплекс на участке ИЖС и избежать признаков многоквартирного дома?

Добрый день, Андрей!

В Российском законодательстве такого понятия как дуплекс не существует. Есть: жилой дом, многоквартирный дом (пункт 5 статьи 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости), дом блокированной застройки (пункт 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Тот объект, который Вы описали по характеристикам подходит под определение жилого дома (

объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

— часть 39 статьи 1 ГрК). 

Квартиры в многоквартирном доме (должны иметь самостоятельные выходы в места общего пользования), блоки в доме блокированной застройки (имеют общую стену (общие стены) без проемов)  — должны быть изолированы друг от друга. 

Здравствуйте, Андрей. Скажите, а входы в этот «дуплекс» будут отдельными?

Здравствуйте, Андрей.

В подпункте 3 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ приведены признаки жилых домов блокированной застройки, в числе которых указаны наличие общей стены без проемов с соседним блоком и расположение каждого блока на отдельном земельном участке.

Хотим сделать дверь между спальнями в стене

Поскольку у Вас будет проем между частями Вашего дуплекса и дуплекс будет расположен на едином земельном участке, то отсутствуют основания считать Ваш дом домом блокированной застройки. 

Что касается признания такого дома многоквартирным, то согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме... 

Ввиду наличия проемов между помещениями  признак обособленности будет отсутствовать, значит, все помещения в доме соединены проходами между собой, и их нельзя признать по отдельности квартирами. Поэтому Ваш дом нельзя признать многоквартирным также, это дом ИЖС.

Вообще-то нужно будет подготовить проект дома и отдать его на согласование в местную администрацию. Если она выдаст Вам уведомление о соответствии планируемого строительства градостроительным нормам и требованиям (ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ), то это будет означать, что проект дома соответствует определению ИЖС и дает Вам право строить в соответствии с проектом.

С уважением, Роман.

Здравствуйте, Андрей.

Небольшой комментарий (без претензии на гонорар).

У вас, как я понимаю, один земельный участок, поэтому о доме блокированной застройки речи быть не может.

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
<Письмо> Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 <О жилых домах блокированной застройки> (вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки») 

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
 
ст. 49, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

Добрый день, Андрей!

Идеальный вариант строительства дуплекса (понятия  в законе нет), то есть вариант соответствующий требованиям законодательства — это строительство дома блокированной застройки по СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные.

3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

По этому варианту нет упрощенных процедур, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), но исключается проведение экспертизы в отношении проектной документации.

Порядок уведомления о планируемом строительстве не применяется.

Если

И хотели бы иметь отопление общее, как и электричество, воду.

Андрей

остается вариант строительства жилого дома (ВРИ 2.1): отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

И без признаков многоквартирности.

Вы вправе проектировать и строить дом с двумя кухнями, двумя выходами, называя к примеру часть дома гостевой.

Получаете уведомление о соответствии и строите, и регистрируете индивидуальный жилой дом.

Сыну долю на участок и долю на дом оформляете.

Прежде, конечно, участок разделить: вам и сестре.