Что об этом сказано в законодательстве?

Добрый день, Дмитрий!

На основании пункта 1 статьи 1172 Гражданского кодекса: 

Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления нотариус в соответствии со статьей 1026 настоящего Кодекса в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1172 ГК:

Доверительным управляющим по договору может быть назначено лицо, отвечающее требованиям, указанным в статье 1015 настоящего Кодекса, в том числе предполагаемый наследник, который может быть назначен с согласия иных наследников, выявленных к моменту назначения доверительного управляющего, а при наличии их возражений — на основании решения суда.

 На основании изложенного, Вам необходимо оформить договор доверительного управления, в следствии чего управление имуществом будет на законных основаниях, все платежи арендаторов за пользование имуществом управомоченному доверителю.

Здравствуйте, Дмитрий. В дополнение к мнению уважаемого коллеги могу сказать, что Вы можете пойти и по другому пути.

В соответствии со статьей 1153 Гражданского кодекса

принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании», наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
Наследник, подавший заявление о принятии наследства либо заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство без указания основания призвания к наследованию, считается принявшим наследство, причитающееся ему по всем основаниям.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности наследников на наследственное имущество, равно как и причины отсутствия такой регистрации, не имеют правового значения.

Лучше всего в данной ситуации подать заявление нотариусу о вступлении в наследство, открыть какой-то отдельный счет в банке и уведомить (подписав вдвоем с братом и приложив документ от нотариуса) всех арендаторов о случившемся, со ссылкой на приведенные нормы закона и разъяснения ВС РФ. Предложите им продолжить пользование имуществом (смена собственника на аренду не влияет по общему правилу), просто укажите новые реквизиты для оплаты. Отдельный счет лучше завести для того, чтобы четко отграничить поступающие средства от арендаторов от остальных средств и имущества (наследственной массы).

Арендаторы могут вносить плату нотариусу на его депозит, а он уже выдаст эти деньги Вам с братом (ст. 327 ГК РФ, ст. 80 Основ законодательства о нотариате). Это наиболее прозрачный вариант, т.к. Вы пока только потенциальные наследники, а вот нотариус — гарант того, что деньги дойдут до нужных адресатов.

Статьей 1164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства (то есть смерти гражданина по ст. 1113 Гражданского кодекса Российской Федерации) в общую долевую собственность наследников.

К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165- 1170 данного Кодекса.

Тот факт, что имущество пока на Вас не зарегистрировано, как я указал выше, не является основанием для ущемления права распоряжаться им и получать доходы с его использованием.

Здравствуйте, Дмитрий.

Исходить следует из того, что смерть арендодателя не является основанием для расторжения или изменения договора аренды (см. п.1 ст.617 ГК РФ), при этом порядок оплаты устанавливается договором аренды (см.абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ). Ввиду смерти арендодателя возникает коллизия -как исполнять договор.

100% -законным вариантом является внесение платы на депозит нотариуса в соответствии с пп.1 п.1 ст.327 ГК РФ

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда -если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

Однако, исполнение таким способом не устраивает Вас, как собственников имущества, имеющих обязательства содержать его уже сейчас, а не с даты получения свидетельства. Но Вы не можете настаивать перед арендаторами, при этом внесение платы на счет доверительного управляющего само по себе проблему не решает, так как он не вправе распоряжаться поступившими деньгами — см. п.3 ст.1173 ГК РФ, да и почти не практикуется нотариусами учреждение доверительного управления имуществом ИП или физ.лиц.

Как вариант, Вы можете только предложить арендаторам заключить с Вами и братом доп.соглашение, изменяющее порядок расчетов. Но решать уже им, пойти на это или нет. Они несут риск того, что в результате объявятся еще какие-либо наследники, которые предъявят претензии, либо выяснится, что до истечения срока для принятия кто-либо из наследников, кто получил уже арендную плату, откажется от наследства (например, по причине того, что его не выгодно принимать из-за долгов), в результате чего такой получивший плату не имел права ее получать.

 Доп.соглашение с арендатором представляет собой гражданско-правовой договор, а понуждение к его заключению не допускается. (п.1 ст.421 ГК РФ).

Вообще, подобные ситуации весьма распространены, и единственный вариант, снимающий все вопросы — это установление порядка расчетов в случае смерти арендодателя еще при его жизни, при заключении договора аренды, но про это, так уж повелось, никто не думает.