Может ли такой гараж перейти по наследству к сыну после смерти инвалида?

Здравствуйте, Елена.

1. Государственная регистрация права собственности на некапитальный гараж в реестре недвижимости для его продажи не требуется. Поэтому право собственности на некапитальный гараж может подтверждаться указанными Вам документами:

— Удостоверение о государственном учете (выданное на основании такого же удостоверения о гос. учете)

— договор купли/продажи

— договор с КУГИ аренды земельного участка

— удостоверение на гараж

2. Гараж как вещь и право аренды на земельный участок переходят по наследству, если усопший являлся собственником гаража и арендатором по договору аренды. 

ст.1112 Гражданского кодекса РФ:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

3. Насчет перевода арендованной земли в собственность -  нужно смотреть условия договора аренды, для каких целей предоставлен участок, допускает ли он капитальное строительство или же он для временного размещения некапитального гаража с целью обеспечения прав инвалидов. 

На данном этапе при покупке гаража Вам нужно одновременно перевести на покупателя права и обязанности по договору аренды, чтобы на законных основаниях эксплуатировать купленный гараж, уведомив или заключив соответствующее соглашение с КУГИ:

ст.22 Земельного кодекса 

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

4. Удостоверение о гос учете — равнозначный документ свидетельству о праве собственности или нет? В нем прописаны бывшие и настоящие собственники.

Не видя документа, сложно дать ему оценку. Но как одно из доказательств наличия права собственности, наравне с другими документами (договор купли-продажи и др.), оно вполне может быть использовано.

5. Безопасно ли вообще покупать такой гараж, если он незарегистрирован в росреестре, и если да, то какой должен быть план покупки этого гаража в нашей ситуации пошагово.

Безопасность зависит от того, сможете ли Вы перевести на покупателя права на землю по договору аренды, так как это вопрос является ключевым. 

Поэтому сначала выясните в КУГИ, возможно ли передать права арендатора другому лицу, обязательно ли наличие статуса инвалида у нового арендатора или его наследников, не ограничивает ли договор аренды право использования участка только инвалидами, только после это можно принимать решение.  

С уважением, Роман.