Здравствуйте.Общество "Арендодатель" заключил договор аренды помещения с "Арендатором" ИП долгосрочный

Здравствуйте, Играмедин.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

При этом арендодатель может требовать расторжения договора аренды только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным в законе или в договоре аренды (ст. 619 ГК РФ).

Невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для такого требования. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если письменные предупреждения арендатору уже направлялись, то можно сразу обращаться в суд с иском, если нет — сначала нужно выполнить эту обязанность арендодателя. 

В вашей ситуации вопрос осложняется тем, что формально, как я поняла, Вы — новый собственник — не являетесь предпринимателем, не зарегистрированы в качестве ИП, хотя по сути осуществляете предпринимательскую деятельность.

Поэтому опять же по формальному критерию Вам нужно обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения арендатора, а не в арбитражный суд. 

При этом Вы не можете не соблюдать условий договора в части сроков и порядка направления досудебной претензии арендатору. Поэтому  нужно направить претензию и выждать срок, указанный в договоре для ответа на претензию. Если такой срок не указан в договоре, нужно руководствоваться законом, т.е. указать разумный срок (понятие субъективное, но в так указано в законе) для выполнения требований. 

Одновременно с требованием о расторжении договора аренды арендодателю целесообразно заявить требование о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки (штрафа, пени), если она предусмотрена договором.

Однако, если арендатор и правда заявил о банкротстве, то все споры нужно будет разрешать уже в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде. 

Здравствуйте!

Вы как арендодатель вправе требовать в судебном порядке расторжение договора аренды на основании ст.619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Иск подаете в арбитражный суд

В случае возбуждения дела о банкротстве вы вправе в рамках этого процесса подать заявление о включении суммы долга по договору в реестр требований.

Если же процедуры банкротства нет, то обращаетесь в арбитражный суд. Кстати подать можно одним иском о расторжении договора и взыскании суммы долга.

О процедуре банкротства можете посмотреть на сайте «картотека арбитражных дел» https://kad.arbitr.ru