Очень запутанная ситуация в долевом строительстве жилья

Здравствуйте

Скажу честно- дело у вас практически гиблое.

Реальная перспектива есть ТОЛЬКО при изменении норм охранной зоны, так чтобы ваш дом в них вписывался. Это больше политический момент, чем юридический. Либо власти региона совместно с минкультом на это пойдут, либо нет. Я уж молчу, что это дело долгое.

Все остальные гипотезы с судами- смысла не имеют никакого — вам эти иски просто отклонят, так как дом по большому счету вышел за рамках норм охранной зоны по вине застройщика, а не по вине государства. 

Еще вариант нынешнего губернатора реален — на счет снова части этажей, но это юридически — а вот по строительным нормам- возможно это или нет- вопрос к инженерам. Плюс это создаст проблему вам, как покупателям — ведь кто то тогда точно квартиры не получит.

Плюс у вас тут весь вопрос осложнен и банкротным делом (Вам всем однозначно надо туда вступать с требованиями к застройщику — вам квартиры как я понимаю пока не переданы).

В банкротном деле ваши требования конкурсный управляющий должен учесть и поставить в очередь. Плюс лишний повод с властями говорить тоже будет.

4) На Русакова Сергея Владимировича, главного бенефициара и бывшего гендиректора ООО Система, заведено уголовное дело по ст.165 ч.2 п.б УК РФ

Василий

это тоже проблема

не сказать, что больше чем банкроство, но проблема — потому что если и он банкрот- с него брать нечего и если ооо система им станет — вам опять же любые вопросы сносов или переделки придется решать только с государством, а на что оно пойдет в итоге вам никто не предскажет.

а) Гипотеза «собственность по суду». Звучала идея о том, чтобы получить свои квартиры в собственность по суду. При этом нам непонятен механизм данного правового действия, а также его последствия. Подавать коллективный иск или индивидуальный? Кто ответчик? Что требовать? Что будет с помещениями общего пользования в случае удовлетворения иска? Как организовать обслуживание дома в случае удовлетворения иска?

Василий

хоть индивидуальный, хоть коллективный — проблема- дом нельзя щас по закону ввести в эксплуатацию

все остальное это лирика, он по нормам не проходит

хоть сразу иск и к государству (в лице министерств, местной администрации, надзора за этой зоной или любое иное ведомство), хоть к застройщику.

в) Гипотеза «ст.222 ГК РФ». Также предлагали нам ввести дом в эксплуатацию по суду, по статье 222 ГК РФ. Пожалуйста, прокомментируйте, о чем вообще эта идея? Возможно ли это?

Василий

вряд ли

это статья о самострое и его легализации, но чтобы это сделать — нужно соблюдение формальных требований и по строительным нормам в том числе и по земле, а у вас они то не соблюдены.

Статья 222. Самовольная постройка
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка,при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здравствуйте,  Василий.

Отмечу только реальные варианты решения проблемы, которые вижу.

1. Как отметил коллега Балашов, необходимо изменить регламент Застройки в части высотности с учетом того, что в первую очередь здесь виноваты власти, что допустили строительство такого дома. Причем, компромиссным вариантом предлагаю изменить этот регламент только для того, чтобы Вам выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть, грубо говоря можно и на неделю эти изменения принять а затем отменить, чтобы другие не успели застроиться.

2. Подать заявление на отклонение от предельных параметров строительства в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ в части высотности Вашего дома.

3. Признание права собственности на квартиры и права долевой собственности на дом дольщиками в порядке статьи 222 Гражданского кодекса. 

Либо на незавершенный строительством объект, что более вероятно приведет к успеху

Судебная практика Верховного Суда по этому поводу

https://kad.arbitr.ru/Document...

Вполне возможно, что суд признает превышение высотности незначительным нарушением и удовлетворит Ваш иск.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Иск можно подавать по отдельности или коллективный, без разницы. Политически конечно лучше коллективный.

Иск нужно подавать в рамках дела о банкротстве, вот разъяснения Верховного Суда по этому поводу http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id...

Дело о приведении дома в нормативное состояние нужно будет приостанавливать соответствующим ходатайством до рассмотрения иска о признании права собственности на дом.

Ну и естественно дольщикам нужно добиваться включения в реестр кредиторов банкрота обеспеченных залогом своих квартир, которые практически построены.

Приводить дом в соответствие более затратно считаю.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте, Василий!

Вы также можете рассмотреть вариант достройки дома (в вашем случае — снос лишних этажей и достройка крыши в соответствии с нормативами) посредством создания ЖСК всеми дольщиками. Единственное — это затраты, то есть придется делать это за свой счет. Но плюс в том, что в этом случае вы сами будете контролировать весь процесс, а не обивать пороги незаинтеесованных людей безрезультатно годами.

Это можно сделать в рамках ст. 201.10 Закона о банкротстве. Вы проводите собрание дольщиков и создаете ЖСК. Если в доме несколько блок-секций — создаем ЖСК по количеству б/с.

Сложность здесь в том, что закон устанавливает много условий для такой передачи, они перечислены в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Если вы эти условия соблюдете, то конкурсный управляющий передаст вашим ЖСК блок-секции для дальнейшей достройки и  ввода в эксплуатацию.

Я много лет вела банкротство застройщика, и мы там создавали ЖСК, а также признавали право на долю в объекте, чего только не было за 5 лет (в нашем случае был рейдерский захват домов и участков, еле спасли наши квартиры). Если нужна более подробная консультация, пишите мне в чат. 

Также есть вариант найти инвестора на достройку вашего дома («достройку»-имею в виду приведение его в соответствие с законом) и заключить с ним соглашение, что он достраивает дом, а вы ему передаете например часть имущества в счет этой достройки (мы так и достроили свои дома в итоге). Но этот вариант вам подходит, если есть что отдать застройщику (например есть непроданные офисы, есть еще часть земельного участка, которая не застроена, но может быть отдана под застройку итд).

В случае приведения дома в соответствие с законом через свои ЖСК потом введете его в эксплуатацию.

Здравствуйте, Василий.

Выскажу своё мнение.

Поэтому было принято решение изменить градостроительные нормы, с целью легализовать уже построенный дом.

Василий

На мой взгляд, этот вариант изначально противоречил правовой логике.

Нельзя менять закон для того, чтобы узаконить нарушение. Понятно, что это бы помогло конкретно в Вашей ситуации, успей всё дойти до завершающей точки, но закон не может подстраиваться под нарушителя (я о застройщике, конечно, дольщики тут пострадавшие).

И если говорить о том, как решать возникшую проблему — моё мнение — всё-таки приведение объекта к соответствию.

Но вопрос, как принимаю, где взять на это средства.

Вы пишите:

При этом основные участники дела — это мать и гражданская жена Русакова С.В. На них оформлены квартиры в количестве 41 штука. Ссылки: https://fedresurs.ru/bankruptmessage/A28E32999926A528C4842590502564AA, https://www.list-org.com/man/5179231, https://www.list-org.com/man/342457.

4) На Русакова Сергея Владимировича, главного бенефициара и бывшего гендиректора ООО Система, заведено уголовное дело по ст.165 ч.2 п.б УК РФ. Ссылка на дело: http://nvtk.in/rusakov. Сам Русаков С.В., как физлицо, является банкротом с 2017 года. Ссылка на резолютивную часть решения по этому делу: https://sudact.ru/arbitral/doc/lHIirpv1YxHu/.

Может есть смысл работать в этом направлении. 

Это похоже на вывод активов компании — и есть вероятность, что эти квартиры не покупались за реальные деньги, только на бумаге, т.е. были мнимыми сделками:

Статья 170 ГК РФ Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

И нужно, конечно, изучать — действительно ли оплата была.

Но если даже была — какая, насколько она отличалась от рыночной. 

+ какое было состояние у банкрота к моменту заключения договоров с матерью и сожительницей.

Если у него уже были признаки несостоятельности, это также основание для оспаривания сделки:

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

С учётом того, что речь идёт о матери и сожительнице, их как раз можно признать заинтересованными лицами, которые знали о состоянии застройщика.

К чему я про оспаривание этих сделок — к тому что, если они будут в конкурсной массе, то вырученные с их продажи средства можно как раз использовать на приведение дома к тому состоянию, как этого требуют градостроительные нормы г. Владимира.

Может, действительно удастся, оспорить сделки. Потому что 41 квартира в руках двух человек, при том матери и супруги директора банкрота — это довольно странно и конкурсному управляющему нужно обратить на это пристальное внимание.

Здравствуйте, Василий!

Главный минус Вашей ситуации — в том, что разрешение на строительство было выдано уже после того, как вступило в силу Постановление, ограничивающее высоту зданий. Если бы оно появилось в процессе строительства, можно было бы требовать ввода в эксплуатацию на том основании, что на момент выдачи разрешения на строительство ограничений не было.

Виновником ситуации, в которой оказались дольщики, является УКС администрации г. Владимира, которое выдало разрешение на строительство, хотя не должно было этого делать.

По Вашим гипотезам:

Гипотеза «собственность по суду»

Василий

Она не проходит, поскольку у вас дом не введен в эксплуатацию. В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ право собственности регистрируется после передачи объекта дольщику, а передача в силу ч. 2 ст. 8 ФЗ №214 возможна не ранее, чем дом будет введен в эксплуатацию.

Разве что Вы можете потребовать в рамках дела о банкротстве застройщика передачи права собственности на объект незавершенного строительства на основании ч. 3 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ. Но для этого должен выполняться набор условий, в том числе создание ЖСК (то есть завершать строительство Вам придется на свои деньги).

Гипотеза врио губернатора Авдеева «коллективный иск к застройщику»

Василий

Это имело бы смысл в случае уклонения застройщика от передачи квартир по субъективным причинам. Вы бы подали иск о понуждении застройщика подписать акты приема-передачи. Но застройщик не уклоняется, он не имеет права передавать квартиры в силу упомянутой ч. 2 ст. 8:

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Ни один суд не обяжет застройщика нарушить закон.

Продолжу ниже.