Есть ли какие то права у сестры?

Собственник жилого помещения вправе владеть им, пользоваться и распоряжаться (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).Он вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, собственник может отчуждать свое жилье другим лицам — продавать, дарить, завещать и распоряжаться им иным образом (п. п. 2, 4 ст. 209 ГК РФ).Ваша мама, являясь собственником квартиры, вправе по своему усмотрению распорядиться ею, в том числе и передать деньги от продажи вам на покупку жилья, к примеру посредством договора займа, согласия вашей сестры вашей матери не требуется. Передавая вам  посредством займа деньги, вероятнее всего, она защищает себя на случай возможного выселения ее из вашей квартиры в будущем. Договор займа между физическими лицами считается заключенным с момента передачи суммы займа, в подтверждение договора и его условий может быть представлена расписка заемщика  (п. 1 ст. 807, ст. 808 ГК РФ).По общему правилу договор займа предполагает уплату процентов за пользование займом, но если заем предполагается беспроцентным, на это необходимо прямо указать в договоре (например: «Заем является беспроцентным», «Проценты на сумму займа не начисляются») (п. 1 ст. 809 ГК РФ), также следует закрепить в договоре срок и порядок возврата займа, а также ответственность за несвоевременный возврат займа.