И на что обратить внимание при покупке такой квартиры?

Добрый день. При покупке квартиры, необходимо получить сведения из единого государственного реестра недвижимости на данную квартиру. Такую выписку можно получить через МФЦ, такая услуга платная, но зато вы точно узнаете кто собственник данной квартиры и имеются ли в отношении нее ограничения, к примеру арест.

Алена, здравствуйте! 

Договор мены приравне к договору купли-продажи.

Проверять надо предыдущего собственника и текущего собственника (на банкротство, на доги у приставов, по картотеке арбитражных дел, на сайте судов общей юрисдикции) 

Запросить документы о зарегистрированных лицах, если прописаны третьи лица-то лучше им выписаться до сделки. Есть ли лица, сохраняющие право пользования и проживания после продажи квартиры.

Справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и жилищных платежей, долги по капремонту переходят на нового собственника (плюс к справкам -посмотрите последние счета -фактуры или на сайте госуслуг пусть вам покажут, что долгов нет) 

Закажите выписку ЕГРН о переходе прав на квартиру и об основных характеристриках объекта (указан текущий собственник, есть ли аресты и обременения) 

Сравните техпаспорт, план квартиры в выписке ЕГРН на предмет незаконных перепланировок. Это ляжет на ваши плечи-придется за свой счет устранять перепланировки и приводить квартиру в первозданный вид.

Определите безопасный порядок расчетов-деньги продавец получает после регистрации перехода права собственности (аккредитив, номинальный счет) 

Полная стоимость в ДКП, без занижений-это часть вашего алиби добросовестного приобретателя.

Проверять надо все и подробно, чтобы снизить риски оспоримости сделки и потери права собственности.

Правильно составить ДКП, внести туда все основные заверения продавца.

С уважением, Алсу Нафисовна.

Здравствуйте Алена.

Вот перечень документов которые вы должны проверить у собственника квартиры:

1) договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров = количество сторон сделки + 1 для Росреестра). По общему правилу договор удостоверять нотариально не требуется, за некоторым исключением: 

a) Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки. 

b) Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты. 

c) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению. 

d) Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо; 

e) Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению. 

2) от продавца: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник квартиры.

3) от продавца: действующий паспорт (проверить его с свидетельством о праве собственности).

4) от продавца: учредительные документы (для юридического лица).

5) от продавца: документы-основания права собственности на квартиру (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с недвижимостью (перед покупкой квартиры необходимо проверить всю историю недвижимости).

6) от продавца: нотариально удостоверенное согласие супруги (-а) продавца на совершение сделки с квартирой, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.). Если договор купли-продажи удостоверяется нотариально, то необходимо также нотариально удостоверенное согласие супруги (-а) покупателя. В иных случаях согласие на покупки недвижимости по договору купли-продажи не требуется.

7) от продавца: согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если недвижимость продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается квартира, в которой проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный).

8) от продавца: отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней)  (если покупаете долю в общей долевой собственности на квартиру).

9) от продавца: если интересы на сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена).

10) от продавца: согласие залогодержателя на сделку, если квартира в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена рентой.

11) от продавца: выписка из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в квартире (получите непосредственно перед «выходом» на сделку).

12) от продавца (рекомендую запросить): справка из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт (получите непосредственно перед «выходом» на сделку).

13) от продавца (рекомендую запросить): справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (получите непосредственно перед «выходом» на сделку), в некоторых случаях рекомендуется получить от продавца заключение о медицинском освидетельствовании на предмет “вменяемости” в день сделки.

14) от продавца: заявление о регистрации перехода права собственности (оформляется и подписывается в Росреестре или МФЦ).

15) квитанция (платежное поручение) об оплате пошлины за регистрацию перехода права собственности (обычно оплачивает покупатель).

16) акт приема-передачи квартиры.

С уважением Андрей.