Продажа квартиры по доверенности от иностр.гражданина преклонного возраста

Добрый день! Когда продавец делал доверенность, нотариус проверял его дееспособность (ст 185-187 ГК РФ). 

Методические рекомендации по удостоверению доверенностей (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты 18 июля 2016 г. (протокол № 07/16))

При совершении нотариального действия по удостоверению доверенности нотариус (лицо, замещающее временно отсутствующего нотариуса) должен соблюдать основные правила совершения нотариальных действий, предусмотренные гл. IX Основ:

— проверить дееспособность гражданина, правоспособность юридического лица, иных лиц, подписывающих доверенность (рукоприкладчика, переводчика, сурдопереводчика, тифлосурдопереводчика), а также, если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, в интересах которого совершается нотариальное действие, его полномочия (ст. 43 Основ).

То же самое, если доверенность делалась в Казахстане, нотариус проверил дееспособность доверителя. 

освидетельствование продавца не проводил, справок никаких нет

Жанна

Освидетельствование гражданина , которому  80 лет не обязательно по закону. Гражданин другого государства может владеть собственностью в России, ровно как и представлять интересы другого гражданина. 

Если есть запись в ЕГРН, то на основании ч 6 ст 8.1 ГК РФ 

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Есть ли разница в рисках при покупке квартиры и нежилого помещения?

Жанна

Разница в том, что в жилом помещении могут быть зарегистрированные лица. 

касательно доверенностей, на основании которых были проведены сделки:
— доверенность на проведение сделки купли-продажи квартиры была оформлена в Московской области,

Жанна

Доверенность проверить на подлинность можно по ссылке https://reestr-dover.ru/ Но регистратор в силу 218-ФЗ от 13.07.2015 года тоже проводил проверку, если были какие-то сомнения, они были бы уже озвучены. 

Надо сверить в ЕГРН данные, заказать свежую выписку + сравнить с данными из правоустанавливающих документов. Запросить справку о зарегистрированных, проверить наличие налоговых задолженностей, коммунальных платежей, обременений, ограничений. 

Так как предыдущий продавец гражданка Казахстана, то в приватизации жилищного фонда она не участвовала. 

Добрый день!

Немного дополню коллегу.

Важно понимать, что повлиять на детали предыдущей сделки Вы точно никак не можете.

Вопрос: какие есть риски при покупке такой квартиры, учитывая возраст и
гражданство предыдущего собственника и проведение сделки по
доверенности? Если есть риски, как можно их минимизировать ?

Жанна

Определенные риски есть при покупке любой недвижимости. Например, если спустя некоторое время выясниться, что продавец на дату совершения сделки отвечал признакам несостоятельности (банкротства) и в последствии продавца признали банкротом, то финансовый управляющий при определенных обстоятельствах может попробовать оспорить сделку в соответствии с статьей 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Уверен, что у текущего собственника точно нет документов, подтверждающих переход права собственности с самого первого покупателя. Но это не означает, что любая сделка является высоко рискованной.

Кроме того, есть сроки давности для обжалования сделок.

Минимизировать свои риски Вы можете только путем правильного (корректного) оформления Вашей текущей сделки.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поэтому Вы в первую очередь проверяете текущего собственника квартиры, ограничения (если они есть), а не всех предыдущих собственников.

Что минимизировать риски, как минимум, следует не занижать цену сделку, а также произвести её оплату безналичным путем.

Безналичный способ оплаты, минимизирует риски, связанные с спорами в части оплаты, когда оспаривают сам факт оплаты.