Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подлежит ли иск удовлетворению?
Между Чайкиным и Петровым был заключен предварительный договор, предусматривающий покупку Чайкиным дома Петрова, расположенного по адресу: г. Псков, Нижегородская улица, д. 7, по цене 5 млн. руб. По истечении 6 месяцев после заключения предварительного договора Петров продал дом своему родственнику Свиридову по цене 4,5 млн. рублей.
Чайкин предъявил иск к Петрову о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному между ответчиком и третьим лицом. В качестве основания своего иска истец сослался на то, что он является стороной предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с ответчиком. Однако ответчик заключил договор купли-продажи не с истцом, а с другим лицом. По его мнению, к отношениям сторон по аналогии может быть применена норма ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Вопросы:
1. Являются ли отношения схожими (аналогичными)?
2. При каких условиях к отношениям сторон допускается применение законодательства по аналогии?
3. Подлежит ли иск удовлетворению?
Доброго дня.
Первый и самый главный вопрос, который в таком случае возникает у лица, с которым НЕ заключили основной договор — можно ли, основываясь на том, что ранее был заключен предварительный договор, тем или иным образом всё-таки получить в свою собственность спорный объект - признать договор со вторым покупателем недействительным, или истребовать данное имущество у продавца или у второго покупателя, или решить вопрос как-то иначе, но с тем же результатом?
К сожалению ответ будет однозначно отрицательным. Сама по себе сделка купли-продажи, совершенная со вторым покупателем, недействительной не является. Дело в том, что, в соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
В данном случае можно было бы признать договор со вторым покупателем недействительным, если бы закон прямо запрещал продавцу отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.п.) имущество, в отношении которого был заключен предварительный договор.
Другой вариант — если бы закон прямо обязывал продавца продать данное имущество только тому лицу, с кем был заключен предварительный договор. Но в том-то и дело, что ни первого, ни второго варианта в данной ситуации нет, закон никаких подобных ограничений не содержит. Собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), и факт заключения предварительного договора никак это право собственника не ограничивает. Заключив предварительный договор, собственник (по нашей терминологии — продавец) пока еще не принимает на себя обязанность передать конкретное имущество (недвижимость) в собственность покупателя, он лишь обязуется заключить такой договор купли-продажи в будущем. Иными словами, предметом предварительного договора сам объект недвижимости не является (стороны пока что договариваются не об этом объекте, а только о том, чтобы в будущем заключить договор), а стало быть, никакие новые права и обязанности (ограничения, обременения) в отношении этого объекта на основании предварительного договора не возникают. А коли так, то у собственника (продавца) после заключения предварительного договора остается столько же прав в отношении данного объекта, сколько было и до этого: если он раньше мог свободно распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить и т.п. любому лицу), то и теперь он имеет полное право это сделать. К тому же, коль скоро речь идет о недвижимом имуществе, ограничения (обременения) прав на такое имущество подлежат государственной регистрации и, соответственно, вступают в силу с момента регистрации. А государственная регистрация в данном случае возможна, если исходить из смысла Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см., в частности, ст.17), при условии предоставления на регистрацию договора, на основании которого такое ограничение установлено. Однако государственная регистрация предварительного договора продажи недвижимости действующим законодательством не предусматривается в принципе (и это однозначно подтверждается судебной практикой)! Поэтому и с точки зрения закона о государственной регистрации, нет оснований говорить о том, что предварительный договор налагает на собственника какие-либо ограничения. В итоге мы можем видеть следующее: заключая договор купли-продажи со вторым покупателем, собственник недвижимости (продавец) действует в пределах своих прав собственника, он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, за пределы каких-либо установленных законом ограничений он при этом не выходит (по той причине, что таких ограничений закон не содержит). Иными словами, нельзя говорить о том, что его действия «не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов», а поэтому оснований для признания заключенного им со вторым покупателем договора купли-продажи недействительным нет.
Иные способы истребовать имущество от второго покупателя также неприменимы. В частности, закон не предусматривает для покупателя по предварительному договору возможности обращения в суд с иском ко второму покупателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи. Такое требование может заявить участник общей долевой собственности, если другой сособственник продал свою долю в праве собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки (п.3 ст.250 ГК РФ). Ситуация, может быть, в чем-то и сходная, но только в чем-то. В то же время, различия между этой ситуацией и предварительным договором существенное: за участником общей долевой собственности закон признаёт преимущественное право покупки доли, о чем прямо указано в законе. Наличие такого преимущественного права, предусмотренного законом, как раз и дает сособственнику возможность обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности приобретателя доли. За лицом же, заключившим предварительный договор в качестве потенциального покупателя, закон такого права не признаёт. И, конечно, также не подходит для данной ситуации возможность, предусмотренная в ст.398 ГК РФ, а именно: отобрание спорного объекта у должника (продавца) и передача его покупателю, заключившему предварительный договор. Данная статья распространяется на ситуации, когда не исполняется обязательство передать имущество в собственность, но в результате заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникает, возникает лишь обязанность заключить основной договор в будущем. Стало быть, и предусмотренных в ст.398 ГК РФ оснований требовать передачи имущества нет.
Что касается вопроса про применимость аналогии закона.
Под аналогией закона понимается решение конкретной ситуации путем применения нормы закона, регулирующей сходные отношения. Возможность применения аналогии закона предусмотрена рядом нормативных актов (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 421 ГК РФ, ст. 5 СК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ, ч. 5 ст. 3 АПК РФ, ч. 4 ст. 2 КАС РФ). Из анализа указанных норм следует, что для применения аналогии закона должны одновременно соблюдаться следующие условия:
— отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай (если обычай является источником права для этого вида отношений);
— имеется законодательство, регулирующее сходные отношения;
— применение аналогии закона не противоречит существу отношений.
Несоблюдение хотя бы одного из указанных условий влечет невозможность применения аналогии закона.
К сожалению аналогия закона к данным правоотношениям неприменима, так как режим долевой собственности регулируется специальными нормами ГК. К вопросам предварительного и основного ДКП недвижимого имущества имеются собственные правовые нормы, которые определяют порядок перехода прав на него от одного лица к другому.