Бывают ли такие случаи и не опасно ли это?

Question

Здравствуйте! Хотим приобрести квартиру по договору купли-продажи. Во время проверки документов, обнаружилось, что у текущего собственника допущена ошибка в ЕГРН в площади квартиры. На основании техпаспорта от 2013 года общая площадь квартиры составляет 31,7 квадратных метра, а в выписке из ЕГРН (основном документе, подтверждающем право собственности) указывается площадь квартиры 31,6 квадратных метра. Также в 2013 году выдана уточняющая справка из БТИ о том, что действительная площадь квартиры составляет 31,7 квадратных метра. Мы хотим исправить эту ошибку, чтобы площадь квартиры в ЕГРН совпадала с данными техпаспорта. Продавец отказывается сначала исправлять ошибку самостоятельно, а потом регистрировать переход права собственности из-за того, что это может занять время. Насколько я понимаю, есть 2 варианта: 1) Подать нам заявку на регистрацию собственности права и текущему собственнику одновременно подать заявку на исправление данной ошибки. 2) Сначала подать заявку на регистрацию права собственности, а уже после того, как мы официально станем собственниками данной квартиры, подать заявление на исправление данной ошибки от нашего имени. Подскажите, какой вариант лучше? В первом случае, насколько я понимаю, процесс регистрации права может затянуться или приостановиться, верно? В этом случае есть риск того, что деньги, которые мы передадим Продавцу, просто повиснут в воздухе. Мы думаем, что лучше второй вариант. Если выбирать его, то какие документы потребуются потом от нас, как от новых собственников квартиры, для исправления ошибки? В том случае, если это техническая ошибка, то будет ли для исправления действительна справка от БТИ 2013 года или потребуется делать новый техплан и производить замер заново из-за смены собственника? Если мы исправляем площадь квартиры уже после прохождения регистрации и смены собственника, то будет ли какой-то перерасчёт за жилищно-коммунальные услуги по прошлым годам и кто будет обязан её погасить? Например, плата за капитальный ремонт зависит напрямую от площади квартиры. Или же никакого перерасчёта не будет и в дальнейшем начисления будут просто производиться согласно исправленной площади (31,7 квадратных метра) без какого-либо перерасчёта в бо́льшую сторону из-за того, что ранее была указана другая площадь квартиры? Но также это может быть реестровая, а не техническая ошибка. Если мы сейчас соглашаемся на сделку и оставляем в договоре купли-продажи неисправленную площадь квартиры (31,6 квадратных метра), то зарегистрирует ли Росреестр переход права собственности? Не будут ли каких-либо рисков отказа в регистрации в таком случае? Ведь денежные средства, повторюсь, Продавцу мы передаём ещё до подписания договора купли-продажи и завершения регистрации права собственности в Росреестре. Сможем ли мы в дальнейшем самостоятельно вызвать кадастрового инженера для переоценки площади квартиры, заказать технический план и, соответственно, исправить данную ошибку? Бывают ли такие случаи и не опасно ли это? И возможно ли ещё, как вариант, зарегистрировать перехода права собственности с неисправленной площадью и затем нам, как новым владельцам, оставить всё как есть и не исправлять площадь в ЕГРН? Прикрепляю уточняющую справку и страницу техпаспорта. Заранее благодарю за ответ!

Олег Чемоданов · Answer

Добрый вечер, Матвей! 2) Сначала подать заявку на регистрацию права собственности, а уже после того, как мы официально станем собственниками данной квартиры, подать заявление на исправление данной ошибки от нашего имени. Этот вариант предпочтительный. Для исправления ошибки достаточно заявления. Росреестр запросит сведения из БТИ и внесет изменения в ЕГРН согласно статье 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В том случае, если это техническая ошибка, то будет ли для исправления действительна справка от БТИ 2013 года или потребуется делать новый техплан и производить замер заново из-за смены собственника? Матвей Справка действительна, новый техплан делать не надо. Если мы исправляем площадь квартиры уже после прохождения регистрации и смены собственника, то будет ли какой-то перерасчёт за жилищно-коммунальные услуги по прошлым годам и кто будет обязан её погасить? Матвей Вы предъявите в УК техпаспорт с новой площадью и выписку из ЕГРН. Согласно пункту 2 Положения о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги от 30.12.1983 г.: Перерасчет квартирной платы в связи с переобмером жилой площади производится со следующего месяца от момента представления документации из Бюро технической инвентаризации об изменении размеров жилой площади. Проблем с исправлением реестровой или технической ошибки возникнуть не должно.

Алсу Нафисовна Булатова · Answer

Матвей, здравствуйте! Больше всего вас должен беспокоить другой вопрос, а именно вот этот. Ведь денежные средства, повторюсь, Продавцу мы передаём ещё до подписания договора купли-продажи и завершения регистрации права собственности в Росреестре Зачем вы передаете все деньги до регистрации перехода права собственности? Вы понимаете данные риски? Других рисков я пока не вижу от слова совсем. Площадь в ЕГРН отличается от техпаспорта, который выдан уже после регистрации права на текущего собственника на 0,1 кв.м. На момент покупки им квартиры (собственность по данным Росреестра зарегистрирована 6 марта 20013 года) площадь квартиры была 36,1 кв.м. Зачем он приглашал БТИ и делал замеры вы спрашивали у продавца? У него справка выдана по месту требования. Даже при ипотечных сделках, когда при оценке объекта надо предоставить техпаспорт -это считается погрешностью в 0,1 кв м При подачи документов на регистрацию в Росреестр техпаспорт не требуется, вы в дальнейшем можете озадачиться данным вопросом и взять новую справку в БТИ и сделать техпаспорт, подать в Росреестр заявление об изменении площади квартиры. После этого подать новую выписку ЕГРН в УК. С этого момента УК начнет вам считать по уточненной площади платежи. А вот риски передачи денег продавцу до регистрации перехода права собственности-это уже серьезно и опасно!!! Вот про это вам надо переживать, Матвей. С уважением, Алсу Нафисовна.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте, Матвей! Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости http://www.consultant.ru/docum... Подскажите, какой вариант лучше? В первом случае, насколько я понимаю, процесс регистрации права может затянуться или приостановиться, верно? В этом случае есть риск того, что деньги, которые мы передадим Продавцу, просто повиснут в воздухе. Мы думаем, что лучше второй вариант. Соглашусь, что второй вариант получше. Но Ваш риск не столько связан с тем, что процесс регистрации права может затянуться или приостановиться.А прежде всего с тем, что Вы передаете деньги до подписания договора купли-продажи и завершения регистрации права собственности в Росреестре. Я бы это не делал. Если выбирать его, то какие документы потребуются потом от нас, как от новых собственников квартиры, для исправления ошибки? От Вас как новых собственников потребуется заявление. Подать можно через МФЦ. в том случае, если это техническая ошибка, то будет ли для исправления действительна справка от БТИ 2013 года или потребуется делать новый техплан и производить замер заново из-за смены собственника? Справка и техплан будут действительными. И смена собственника здесь не причем, она не делает недействительными ранее подготовленные документы. Если мы сейчас соглашаемся на сделку и оставляем в договоре купли-продажи неисправленную площадь квартиры (31,6 квадратных метра), то зарегистрирует ли Росреестр переход права собственности? Не будут ли каких-либо рисков отказа в регистрации в таком случае? Вероятность приостановления ( отказа )в регистрации по причине несоответствий имеется, но она минимальная. Сможем ли мы в дальнейшем самостоятельно вызвать кадастрового инженера для переоценки площади квартиры, заказать технический план и, соответственно, исправить данную ошибку? Бывают ли такие случаи и не опасно ли это? Сможете.Это не опасно. И возможно ли ещё, как вариант, зарегистрировать перехода права собственности с неисправленной площадью и затем нам, как новым владельцам, оставить всё как есть и не исправлять площадь в ЕГРН? Возможно зарегистрировать.Но по хорошему Вам нужно потом привести в соответствие, обратиться в Росреестр с заявлением в порядке Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.