Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Скажите, реально ли провернуть такую сделку?
Добрый день! Срочно нужны деньги, около трех миллионов. Из имущества только машина стоимостью примерно в миллион. Дом в ипотеке(если продать машину,Можно закрыть остаток по ипотеке),купленна с использованием материнского капитала. Знаю, что по закону,прежде чем продать такое жилье, нужно обеспечить детей равным по площади жильем. Есть вариант оформить договор купли-продажи с мамой, формально купить у нее дом и оформить долю детям. Дом находится в деревне,но по площади сравним с тем, в котором мы сейчас живем. А по себестоимости гораздо ниже,так как ниже уровень жизни в населенном пункте. Дом, в котором мы сейчас живем по стоимости примерно около 4млн. Скажите, реально ли провернуть такую сделку? Средств на предварительную покупку жилья для детей нет, естественно.
Добрый день!
А по себестоимости гораздо ниже, так как ниже уровень жизни в населенном пункте. Дом, в котором мы сейчас живем по стоимости примерно около 4млн. Скажите, реально ли провернуть такую сделку?
Такую сделку совершить нереально, поскольку орган опеки и попечительства никогда не даст согласие на уменьшение стоимости имущества детей при его отчуждении.
Так, согласно ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Здравствуйте, Ксения!
Увы, но, по моему убеждению, провести такую сделку у Вас не получится.
Во-первых, доли детям должны быть выделены именно в том жилом помещении, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала.
Это следует из требований статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
То есть нельзя выделить доли детям в другом жилом помещении, а дом, который приобретен с использованием средств мат.капитала, продать.
Во-вторых, даже если выделять доли детям в данном доме, а затем его продавать, то потребуется разрешение органа опеки. При этом бабушка не сможет продать Вашим детям доли в праве собственности на её дом, поскольку это будет противоречить положениям пункта 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, согласно которому:
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Доли детям выделялись при оформлении ипотеки с использованием материнского капитала. Муж не является близким родственником для моей мамы. Он тоже не может оформить её жилье в свою собственность? И еще вопрос: кто определяет стоимость жилья и каким образом органы опеки решают, сравнимы ли жилищный условия? личным выездом? Сам по себе дом, находящийся в деревне, хороший. Единственный минус его -это то, что он в деревне.
Ксения
То, что муж не является близким родственником Вашей мамы, в данном случае значения не имеет. Значение имеет то, что Ваша мама, являясь детям бабушкой (близким родственником), не сможет продать детям доли в своём доме, поскольку в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ не вправе совершать с ними такие сделки. Только дарение. Но Вам это не поможет.
Что касается определения стоимости дома, то целесообразно в таких случаях делать независимую оценку рыночной стоимости. На это и будет опираться орган опеки при рассмотрении вопроса о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на сделку.
Скажите, реально ли провернуть такую сделку?Ксения
Ксения!
В данном случае полагаю, что оформить сделку продажи жилья с долями детей и сделку по наделению долей детей в доме мамы возможно.
Последовательность действий должна быть следующей:
1. закрыть ипотеку, снять обременение, получить выписку из ЕГРН на квартиру и на дом мамы.
2. Составить предварительный договор продажи квартиры с долями детей и предварительный договор дарения долей детей в доме мамы (ст. 37 ГК РФ). Полагаю, что опека согласится на продажу квартиры, но с условием что ваша мама не просто подарит доли детям в своем доме, но вы еще и деньги от продажи долей положите на счета детей.
Пока не согласуете сделки в опеке никаких сделок с мамой не делайте. Такие сделки проводятся одновременно, в противном случае, если вы сейчас оформите доли в доме мамы на детей, получится, что у детей доли и в квартире и в доме мамы. В этом случае опека точно не даст вам никакого разрешения на продажу долей в квартире.
кто определяет стоимость жилья и каким образом органы опеки решают, сравнимы ли жилищный условия?
Из практического опыта могу пояснить, что опека обычно считает либо из кадастровой стоимости либо из стоимости указанной в договорах. Никакой оценки рыночной стоимости имущества не нужно проводить. Это пустая трата денег.
Выделить доли детям необходимо именно в том жилом помещении, которое приобреталось с использованием средств материнского капитала. То есть, сначала Вам придется выделить доли детям, зарегистрировать на них переход права собственности, а только потом продавать жилое помещение, но при условии согласия органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на сделку, вследствие которой имущество несовершеннолетних детей будет уменьшено в стоимости, а также ухудшено техническое состояние жилого помещения и месторасположение его.
Поэтому не рассматривайте такой способ решения своей проблемы, это долго и нерешаемо.