Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Либо все же стоит искать другой объект?
Здравствуйте!
Хочу приобрести квартиру, есть нюансы, прошу помочь оценить риски для принятия решения.
Квартиру покупаю за деньги, без кредитных средств. У квартиры 5 собственников (семья), по 47/100 у мужа с женой и по 1/50 у каждого из трех их несовершеннолетних детей (8,10 и 13 лет). Квартира покупалась 2,5 года назад, среди предыдущих хозяев, кстати, тоже были несовершеннолетние собственники, маткапитал при покупке квартиры не использовался.
Все собственники прописаны в квартире и по договору, который мне предлагается заключить, обязуются выписаться до конца мая. Постановление органов опеки получили, срок там 3 месяца.
Продавцы, в свою очередь, также приобретают недвижимость и, после перехода права собственности, часть полученных от меня денег передают по предварительному договору купли-продажи продавцу квартиры, которую хотят купить (продавцу 2). Продавец 2 полученными деньгами закрывает ипотеку, которая висит на его объекте в Банке 1 и, после снятия обременения, заключает основной договор купли-продажи с моими продавцами, причем, мои продавцы при покупке используют как остаток денег, полученных от меня, так и одобренную им ипотеку в Банке 2.
Таким образом ,возникает ситуация, при которой у Продавца 2 в какой-то момент будет иметься квартира, свободная от обременений и предварительный договор.
Я вижу здесь риски в том, что мои продавцы могут не купить новый объект (даже не столько имея умысел, сколько могут сами стать жертвой обстоятельств) и есть риск детям не будет выделена доля и/или они не будут зарегистрированы по новому месту жительства.
Правильно ли я понимаю, что при самом плохом сценарии моим продавцам по суду может отойти обратно квартира (или детские доли в ней), а мне достанется исполлист о взыскании денег и детей выписать не удастся? Можно ли в данной ситуации риски исключить/исключить частично? Либо все же стоит искать другой объект? Спасибо.
Здравствуйте, Евгений!
У Вас верное понимание последствий, которые наступят в том случае, если Ваши продавцы не исполнят постановление органа опеки и попечительства и не приобретут несовершеннолетним детям доли в другом жилом помещении.
В вышеуказанном случае у органа опеки и попечительства будет основание обратиться в суд с исковым заявлением о признании заключенного между Вами договора купли-продажи недействительным на основании ст. ст. 168, 173.1. ГК РФ.
При этом, при признании сделки недействительной наступают последствия, установленные ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которой
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, Вы осуществите возврат квартиры продавцам, а они в свою очередь, обязаны будут осуществить возврат уплаченной суммы. В то же время, как Вы верно отметили, при отсутствии у них денежных средств Вам придется взыскивать их принудительно в рамках ФЗ «Об исполнительном производстве» через ФССП.
Добрый день. Евгений, отвечу на ваши вопросы по порядку, поскольку вы заказали опцию «мнение трех юристов». В целом буду практически полностью солидарен с коллегой выше.
Что касается ваших вопросов.
1. Правильно ли я понимаю, что при самом плохом сценарии моим продавцам по суду может отойти обратно квартира (или детские доли в ней), а мне достанется исполлист о взыскании денег и детей выписать не удастся?
Да, вы полностью правы, здесь будут применены последствия недействительности сделки, предусмотренные п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Если коротко, вы продавцу (продавцам) — квартиру, а они вам деньги, только не факт, что деньги когда-либо они вам возвратят, таких примеров масса.
При разрешении органа опеки на продажу квартиры на вышеупомянутых условиях, есть существенный риск, что в случае если родители не приобретут своим детям равноценное жилье (долю в нем), то органы опеки и попечительства (либо прокуратура) обратятся в суд с иском о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ и ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.
К слову, уже подобная практика есть, почитать об этом можете здесь (дело дошло до Верховного суда РФ и исход был явно не в пользу покупателя квартиры).
2. Можно ли в данной ситуации риски исключить/исключить частично?
Лично я вижу вариант, связанный с титульным страхованием.
Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Правда здесь есть вопрос в том, пойдет ли страховая компания на такой риск или нет.
3. Либо все же стоит искать другой объект?
Скажу прямо — лично я не рекомендовал бы вам связываться с данной квартирой и советовал бы искать другое жилье для приобретения, так как ваша гипотетическая сделка является довольно рискованной.
4. По поводу, если опека признает договор незаключенным — получается, если мои продавцы все сделают, выделят доли, пропишут детей, но, спустя какое-то время ИХ сделка аннулируется (например, Продавец 2 будет объявлен банкротом и будет доказан вывод имущества), то дети останутся без имущества и опека сможет аннулировать мой договор и вернуть в их собственность квартиру?
На мой взгляд, это уже немного другая ситуация, только прежде чем ответить, сначала поправлю Вас. Не опека признает договор недействительным, а суд по иску органа опеки.
Начну с того, что здесь лично я (коллеги возможно имеют другое мнение) не вижу оснований для признание сделки вашей недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 и 173.1 Гражданского кодекса РФ, если родители детей выполнят условия органов опеки и выделят детям равноценные доли в новом приобретаемом жилье.
Что касается сделки в рамках процедуры банкротства Продавца 2 — не любая сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства, а только подозрительная (более подробнее в ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
5. У меня, кстати, тоже несовершеннолетние дети, у которых сейчас временная регистрация. Возможно, оформив квартиру и на них в том числе это как-то обезопасит ситуацию?
Если они будут тоже покупателями по сделке, а позже собственниками, то не думаю. Риски все равно есть.
6. По поводу исключения рисков — я имею ввиду, например, какой-нибудь иной алгоритм — трехсторонний договор (я, продавец 1, продавец 2), где деньги на аккредитивах или, если бы у моих продавцов и Продавца 2 был один и тот же банк, снятие ипотеки тут же сопровождалось наложением новой (чтобы Продавец 2 не смог уйти от продажи) или что-то подобное.
Здесь есть самая главная проблема — продавец 1 может не выделить доли детям.
Исключить эти риски Вы не сможете, так как у Вас нет возможности проконтролировать и обеспечить заключение продавцами сделки по приобретению другого жилья впоследствии. Более того, Вы не можете гарантированного знать и быть уверенным в добросовестности этих людей (то есть, в части того, что они надлежащим образом исполнят постановление органа опеки и попечительства).