Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли снижение суммы сделки на основании того, что помещение покупается с существующим обременением в виде ипотеки (долг на текущий момент около 25% от новой кадастровой стоимости)
Здравствуйте! Планирую купить у ООО, где состою учредителем, нежилое помещение для последующей сдачи в аренду этому же ООО. Сейчас задача определить правильную сумму сделки.
Как я понимаю, статья НК 214.10 с её нормативом 0,7 от кадастра тут не применяется.
Ситуация следующая:
помещение было куплено нашим ООО в 2020г., условно, за 5млн. С 01.01.2022г. применяется новая кадастровая стоимость 10млн., установленная в результате ГКО в 2021г. Т.к. сделка будет проходить между взаимозависимыми лицами, я где-то прочитал, что цена должна быть не менее 0,8 от кадастровой стоимости на момент сделки, т.е. в нашем случае не меньше 8млн. Так ли это?
Возможно ли снижение суммы сделки на основании того, что помещение покупается с существующим обременением в виде ипотеки (долг на текущий момент около 25% от новой кадастровой стоимости)? При том, сам долг мне как покупателю не переходит, т.к. я являюсь поручителем по данной ипотеке и для банка ничего не меняется. Согласие на смену собственника от банка получено.
Стас, добрый день!
Если Вы не единственный учредитель, тогда Вам нужно будет получить одобрение сделки с заинтересованностью на общем собрании, т.к. сделка между взаимозависимыми лицами.
Вопрос снижения цены законодательством не регулируется, в т.ч. в силу наличия обременения. Тут все решается обоюдно ООО и Вами.
В данном случае интерес у ООО в получении средств, направленных на деятельность ООО и если есть сильная нужда в них, можете этим «убеждать», в т.ч. обязанностью платить банку, искать средства.
помещение было куплено нашим ООО в 2020г., условно, за 5млн. С 01.01.2022г. применяется новая кадастровая стоимость 10млн., установленная в результате ГКО в 2021г. Т.к. сделка будет проходить между взаимозависимыми лицами, я где-то прочитал, что цена должна быть не менее 0,8 от кадастровой стоимости на момент сделки, т.е. в нашем случае не меньше 8млн. Так ли это?
Здравствуйте. Действительно, поскольку Вы с ООО взаимозависимые лица (ст. 105.1 НК РФ), налоговый орган будет иметь возможность рассматривать цену сделки на соответствие ее рыночным условиям. И если налоговый орган придет к выводу, что не соответствует, доначислить налоги. В основном в таких случаях существенным может считаться отклонение более чем на 20% в ту или иную сторону. Наверное поэтому Вы откуда-то взяли коэффициент 0,8. Но при этом кадастровая стоимость тут ни при чем. Важна именно рыночная стоимость объекта, котораяможет в туили иную сторону отличаться от кадастровой.
В Вашем случае у ООО есть балансовая стоимость продаваемого объекта — 5 млн рублей. Кадастровую стоимостьво внимание не принимаем. Наилучшим выходом будет получить заключение эксперта, в котором будет указана рыночная стоимость, с которой и следует сравнивать цену сделки, которая будет стоять в договоре купли-продажи. При этом эксперт естественно должен учесть состояние объекта и обременения на нем.
Стас, добрый день!
цена должна быть не менее 0,8 от кадастровой стоимости на момент сделки,
Это не так. кадастровая стоимость при продаже ООО помещения значения не имеет. ООО может продать помещение по любой цене, т.е. по договорной цене, вне зависимости от кадастровой стоимости помещения.
сделка будет проходить между взаимозависимыми лицами,
Цена в договоре в данном случае должна быть не ниже рыночной, если ООО находится на ОСНО (п. 4 ст. 105.3 НК РФ).
Как я понимаю, статья НК 214.10 с её нормативом 0,7 от кадастра тут не применяется.
Стас, добрый день! Да, верно, данная статья регулирует налогообложения дохода ФЛ от отчуждения недвижимости либо доход одаряемого при получении недвижимости в дар. Вам, учитывая, взаимозависимость с продавцом надо ориентироваться на рыночную цену имущества применительно к ст. 212 НК РФ
2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
Что касается налогообложения дохода продавца, то вопрос цены сделки и взаимозависимости актуален только если ООО на общей системе налогообложения ( п. 4 ст. 105.3 НК РФ).